Ein Fall für SCHLARMANNvonGEYSO – Kolumne von Susanne Menck, Rechtsanwältin, Mediatorin
Der Begriff „Betongold“ steht für eine Geldanlageform, von der sich Anleger bei dem Investment in Immobilien attraktive Renditen sowie eine sichere und stabile Geldanlage erhoffen. Trotz der aktuellen Niedrigzinsphase, die für viele Anreiz für eine Geldanlage in Betongold ist, gilt es die mit einem Immobilienerwerb verbundenen Risiken vorab sorgfältig zu prüfen.
Gleichgültig, ob Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Zinshäuser erworben werden sollen: Neben dem Thema Wertbeständigkeit (Risiko überhöhter Kaufpreis aufgrund der derzeitigen Nachfragesituation, Lage und Zustand) sollte vorab mit Hilfe einer sorgfältigen rechtlichen „Due Diligence“ geprüft werden, ob man sich mit dem Erwerb nicht (auch) Probleme einhandelt.
Immer muss man wissen, ob die Immobilie mit Wegerechten oder Baulasten zugunsten der Nachbarschaft belastet und damit möglicherweise in der zukünftigen Nutzung eingeschränkt ist. Bei Eigentumswohnungen muss der Investor sich vorab über die Teilungserklärung, das Wohngeld und etwaige Rückstände, über die Rücklagen und anstehende Sonderumlagen – unter anderem durch Einsichtnahme in Protokolle der Wohneigentümergemeinschaft – informieren. Bei einem Zinshaus oder einem anderen vermieteten Objekt ist es wichtig, die Mietverträge zu prüfen. Bei bestehenden Mietverträgen spielt neben etwaigen Sondervereinbarungen zur Miethöhe oder zu den Kündigungsfristen das Thema Schönheitsreparaturen eine nicht zu unterschätzende Rolle.
Wer zahlt eigentlich die Schönheitsreparaturen?
Was viele potenzielle Investoren nicht wissen: Grundsätzlich obliegen Schönheitsreparaturen dem Vermieter. Lange Zeit wurde die Durchführung von Schönheitsreparaturen per Vereinbarung auf die Mieter übergewälzt, sodass dieser gesetzliche Grundsatz schon beinahe in Vergessenheit geraten war. Der Bundesgerichtshof hat mit diversen Entscheidungen in den vergangenen Jahren jedoch viele der üblichen „Schönheitsreparaturklauseln“ gekippt. Ist eine derartige Regelung im Mietvertrag unwirksam, so kann der Vermieter vom Mieter keine Schönheitsreparaturen verlangen und muss – wenn er die Wohnung renoviert weitervermieten will – die dafür entstehenden Kosten aus eigener Tasche aufbringen.
Nach einem Grundsatzurteil aus dem Jahr 2015 darf der Vermieter dem Mieter die Schönheitsreparaturen nicht ohne Ausgleich auferlegen, wenn der Mieter eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat. Das ist laut Bundesgerichtshof in seiner neuesten Entscheidung vom 22. August 2018 auch dann der Fall, wenn der Mieter mit dem Vormieter eine Abmachung getroffen hat, wonach er die Renovierungsarbeiten der ihm nicht renoviert übergebenen Wohnung übernimmt. Wichtig für die Rendite eines vermieteten Immobilienobjektes ist daher die belastbare Kenntnis darüber, in welchem Zustand die Mieter die jeweiligen Einheiten übernommen haben, welche Regelungen im Mietvertrag zum Zustand der Objekte im Mietvertrag vorgesehen sind und ob diese wirksam sind.
Daraus ergibt sich dann, was bei einer Neuvermietung – bei der man als Investor natürlich auf eine Mieterhöhung hofft – noch an Kosten hinzukommen kann. Nur so lässt sich vermeiden, dass anstelle einer guten Rendite das Investment in Betongold zu einem Fass ohne Boden wird . . .
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