Was sind die Konsequenzen?
Von Oliver Horstmann, Engel & Völkers
Im Verlauf der letzten 10 Jahre hat der Hamburger Markt für Büroflächenvermietung grundlegende strukturelle Änderungen erfahren, die Unternehmen heute vor völlig andere Herausforderungen stellen. Noch im Jahr 2009 war das Flächenangebot in vielen Hamburger Stadtgebieten wesentlich größer, die Leerstandsquoten bewegten sich kontinuierlich jenseits der 1.000.000 Quadratmeter. Dank vielfältiger Neubauprojekte und einem soliden Angebot an Bestandsimmobilien befanden sich Mieter in der komfortablen Lage, zwischen mehreren Angeboten wählen zu können, Eigentümer von Büroflächen konkurrierten untereinander um die Gunst der Interessenten. Moderate Mindestvertragslaufzeiten von 5 Jahren und mieterfreundliche Quadratmeterpreise galten als die Regel, sodass mietende Unternehmen mit ihrer Immobilien-Lösung auch nach Vertragsschluss noch relativ flexibel auf veränderte Markt- und Branchenbedingungen reagieren konnten. Somit folgte der konjunkturelle Trend des Büromarktes bis hierher seinem gewohnten 8-Jahres-Zyklus, der nach 1992 und 2000 nun wieder steigende Nachfrage und Preisniveaus erwarten ließ.
In der Tat beobachteten meine Kollegen und ich fortan eine sukzessive Abnahme des Büroflächen-Leerstandes in Hamburg, der für steigende Mietpreise sorgte. Bemerkenswert daran ist, dass diese Wachstumsphase mittlerweile beinahe 10 Jahre lang anhält und den bisher beobachteten Zyklus bei weitem durchbrochen hat. Heute liegt der Leerstand mit knapp 400.000 Quadratmetern bei unter drei Prozent des vorhandenen Hamburger Büroflächenkontingents, wobei zentrale Stadtteile wie die City, HafenCity und City Süd einen noch geringeren Anteil aufweisen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist auf 17,20 Euro angestiegen, in der Spitze sind sogar 29,00 Euro für besonders gefragte Objekte möglich. Investoren und Vermieter müssen nicht länger um einen geeigneten Mieter werben, da sich die Marktstruktur von einem Mieter- zu einem Vermietermarkt umgestellt hat. Heute konkurrieren Mietinteressenten untereinander um die raren Flächenangebote, selbst noch in der Projektierung befindliche Büroflächen werden kaum noch ohne vorab geschlossenen Mietvertrag realisiert, was dafür sorgt, dass der Anteil spekulativer Neubauten deutlich abgenommen hat und nicht länger zum Wachstum der Leerstandsquote beiträgt. Gleichzeitig sind Vermieter nicht mehr an die früher üblichen Fünfjahresverträge gebunden, da Mieter zunehmend auch bereit sind, Abschlüsse für 10 oder sogar 15 Jahre zu unterzeichnen.
Wird zusätzlich die benötigte Zeit zur Realisierung eines Büroneubaus mit einkalkuliert, müssen Unternehmen, die heute in Hamburg eine neue Bürofläche mieten möchten, perspektivisch für 13 bis 18 Jahre in die Zukunft planen, da sie für diesen Zeitraum an die gemietete Immobilie gebunden sind. Dabei erweisen sich solch langfristigen Prognosen bezüglich Standortsicherheit, Wirtschaftlichkeit des eigenen Geschäftsmodells und Konkurrenzlage gerade in einer immer volatileren und dynamischeren, von Digitalisierung geprägten Gesellschaft als zunehmend problematisch, weshalb sich viele unserer Kunden mehr Flexibilität bei der Miete einer Büroimmobilie wünschen. Ob und wenn ja, welche Antwort moderne Anbieter von Co-Working-Spaces auf diese Problematik liefern, und wie erfolgreich sie damit sind, erläutere ich in meiner nächsten Business & People-Kolumne im Januar 2020.
Oliver Horstmann ist Mitglied der Geschäftsleitung des Gewerbeimmobilien-Maklers Engel & Völkers Commercial Hamburg. Als Bereichsleiter für Büro- und Einzelhandelsflächenvermietung beobachtet er die Entwicklung des Hamburger Marktes seit über 10 Jahren. Mit einem umfassenden Erfahrungsschatz und seinem weitreichenden Kontaktnetzwerk berät er sowohl Mittelständler als auch Großunternehmen zu deren idealen Immobilien-Lösung und nimmt dabei auch unkonventionelle Alternativen in den Blick.
