Eine Kolumne von Oliver Horstmann
Wie vor vielen anderen Wirtschaftszweigen machten die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie im vergangenen Jahr 2020 auch vor dem Hamburger Markt für Büroflächen nicht Halt: Die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge durch kommerzielle Nutzer verringerte sich spürbar, besonders großflächige Objekte jenseits der 10.000 Quadratmeter wurden weniger oft vermietet als zuvor. Die kumulierten 345.000 Quadratmeter Gesamtfläche, die im Jahresverlauf auf Hamburger Stadtgebiet vermietet wurden, sind das Resultat angepasst agierender Unternehmen und neuer Arbeitsweisen – gegenüber 2019 steht ein Rückgang des Transaktionsvolumens um 37 Prozent zu Buche. Meiner Ansicht nach sind es allerdings genau diese neu gedachten organisationalen Trends, die im frisch angebrochenen Jahr wieder für Aufwind am Büromarkt sorgen werden: Die immer stärker verbreitete Arbeit vom heimischen Schreibtisch sorgt dafür, dass vielen Unternehmen derzeit ungenutzte Freiflächen zur Verfügung stehen. Da das ideale Arbeitsplatzmodell derzeit in Politik und Wirtschaft kontrovers diskutiert wird und sich vielerorts eine zumindest teilweise, dauerhafte Etablierung von Home-Office oder Desksharing-Konzepten ankündigt, wollen auch ungenutzte betriebliche Büroflächen wieder in den Wertschöpfungsprozess integriert werden. Bereits jetzt zeichnet sich ab, dass der Untervermietung solcher Büroflächen mittelfristig eine wachsende Bedeutung zukommen könnte. In geringem Umfang wurden nicht mehr benötigte Büroimmobilien zuletzt auch gänzlich abgestoßen, wie ein Blick auf die Leerstandsentwicklung in Hamburg zeigt: Von 2,9 Prozent in 2019 konnte ein leichter Anstieg auf 3,5 Prozent in 2020 festgestellt werden. Werden diese Entwicklungen nun dazu beitragen, die seit Jahren anhaltenden Angebotsengpässe einzudämmen und vor allem für gewerbliche Mieter wieder für mehr Entspannung am Hamburger Büromarkt zu sorgen? In der Tat besteht in Hamburg auch weiterhin eine große Knappheit an Büroimmobilien – vor allem gefragte Standorte wie die Altstadt, die Neustadt und die HafenCity verfügen über nahezu keine freien Flächenkontingente mehr, auch in anderen Stadtteilen ist mit langen Wartezeiten zu rechnen. Wer hier bereits frühzeitig plant, ist im Vorteil: Bis zu zwei Jahre kann eine angemessen kalkulierte Suche nach der passenden Bürofläche in Hamburg aktuell in Anspruch nehmen. Eine weitere Folge des unzureichenden Angebots ist die gestiegene Bautätigkeit in Hamburg – 2021 werden voraussichtlich 170.000 Quadratmeter neuer Büroflächen hinzukommen. Weil mit rund 70% ein Großteil dieser Objekte jedoch bereits vor der Fertigstellung vermietet werden konnte, ist auch in dieser Hinsicht keine wesentliche Erholung der Marktlage zu erwarten. Jedoch halte ich es für durchaus realistisch, in 2021 wieder eine Rückkehr zum regulären Nachfrageverhalten der Marktteilnehmer zu erleben: Eine Reihe von Mietentscheidungen, die in 2020 ob der unsicheren Gesamtsituation noch vertagt worden waren, dürften in diesem Jahr endgültig gefällt werden. In Verbindung mit den frei werdenden Teil- und Vollflächen durch Home-Office und Co. sollte für ausreichend Aufwind am Büromarkt gesorgt sein, der optimistische Prognosen von 380.000 bis 420.000 neu vermieteten Quadratmetern in 2021 zulässt.
Oliver Horstmann ist Mitglied der Geschäftsleitung von Engel & Völkers Commercial Hamburg und leitend für den Geschäftsbereich Büroflächen verantwortlich. Mit individuell auf die Bedürfnisse seiner Kunden zugeschnittenen Vermarktungs- und Nutzungskonzepten sowie über 20 Jahren der Erfahrung am Standort Hamburg begleitet er Unternehmen zielgerichtet durch die Corona-Krise. Dabei stehen Nachhaltigkeit und Effizienzbewusstsein stets im Fokus seiner Beratungsansätze.
