Eine Kolumne von Lena Herrmann, Engel & Völkers.
Immobilien in Großstädten wie Hamburg gelten seit jeher als risikoarme und wertstabile Kapitalanlage. Für Investoren, die sich zum Aufbau oder der Diversifizierung ihres Portfolios mit dem erstmaligen Erwerb einer solches Objektes auseinandersetzen gilt es, eine Reihe an Besonderheiten dieser Assetklasse zu kennenzulernen, um einen fundierten und langfristig rentablen Anlage-Einstieg zu ermöglichen:
Da der Kauf einer Anlageimmobilie einen nicht unerheblichen Kapitalstock voraussetzt, entscheiden sich viele Käufer dafür, ein Darlehen zur Finanzierung aufzunehmen. Die rechtzeitige Auseinandersetzung mit den entsprechenden Rahmenbedingen zählt hierbei zu den elementaren Basics: Bereits während der Phase der engeren Objektauswahl empfiehlt es sich, finanzielle Machbarkeiten durch Rücksprache mit einem Finanz- oder Steuerberater abzustecken und einen weitreichenden Konditionenvergleich einzelner Kreditangebote einzuholen. Denn: Wer im Anschluss an die Vertragsverhandlung unmittelbar eine Finanzierungszusage erhält, beschleunigt nicht nur den Transaktionsprozess, sondern verschafft sich auch einen zeitlichen Vorteil gegenüber potenziellen Mitbewerbern, denen womöglich noch keine verbindliche Zusage vorliegt.
Hinsichtlich der zu kaufenden Immobilie kommt den konkreten Lagen in und um Hamburg eine Schlüsselrolle zu: Die einzelnen Stadtteile unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Bevölkerungsstruktur, Immobilienauswahl und ihres Mietpreisniveaus zum Teil erheblich voneinander, sodass eine vertiefte Markt- und Ortskenntnis maßgeblich zur richtigen Entscheidung beitragen kann. Typischerweise offenbaren klassische B-Lagen größere Entwicklungspotenziale als die häufig im Fokus stehenden A-Lagen, was sowohl die Wertentwicklung als auch die möglichen Mieterträge anbelangt. Aus diesem Grund sollte das Augenmerk des nachhaltig agierenden Investors in erster Linie auf diesen Stadtteilen liegen. Tipp: Bei bereits vermieteten Objekten mit weniger effizienten oder vernachlässigten Vermietungsmodalitäten bestehen nicht selten erhebliche Optimierungsspielräume, etwa durch Anhebung des Mietzinses auf das ortsübliche Vergleichsniveau. Hier lassen sich durch gezieltes Vorgehen also ebenfalls einträgliche Nachjustierungen treffen, die sich langfristig positiv auf die zukünftige Anlagebilanz auswirken.
Auch die Merkmale der Immobilie selbst sollten sich nahtlos in die aufgestellte Anlagestrategie einfügen. Grundsätzlich besteht hier die Wahlmöglichkeit zwischen einem reinen Wohnhaus und einer Mischnutzung aus Wohn- und Gewerbeflächen. Für Erstkäufer stellt sich die Entscheidung für eine reine Wohnimmobilie häufig als die unkompliziertere Variante heraus, da hier – insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Wirtschaftsentwicklung – mit konstanteren Mietverhältnissen und einer einfacheren Administration zu rechnen ist. Finanzierungen für Wohnimmobilien werden durch Banken ebenfalls bereitwilliger freigegeben als bei gewerblicher Nutzung – ein weiterer Punkt, der für das klassische Zinshaus ohne Geschäftsräume als Einstiegsinvestment spricht.
Darüber hinaus sollte bei der Wahl der Immobilie absehbar sein, welche weiteren Kosten sich nach dem Erwerb des Objektes abzeichnen: Hier müssen etwaige Renovierungsarbeiten, die Erfüllung rechtlicher Auflagen oder auch eine potenzielle energetische Sanierung einkalkuliert werden, um einschätzen zu können, nach wie vielen Jahren sich das Investment amortisiert.
Aufgrund der zahlreichen zu beachtenden Aspekte zeigt sich, dass die Zusammenarbeit mit einem Anlage- und Immobilienexperten in vielen Fällen sinnvoll ist: Auf diese Weise lässt sich auch beim Erstkauf von langfristig gesammelter Erfahrung am Markt profitieren.
Lena Herrmann ist seit 17 Jahren Teil des Teams von Engel & Völkers Commercial Hamburg und heute im Bereich Residential Investment auf die Kapitalanlage in Wohn- und Geschäftshäuser spezialisiert. Ihre umfassende, ressortübergreifende Expertise kommt sowohl erfahrenen Anlegern als auch Einsteigern zugute, die sich erfolgreich am Markt positionieren möchten.
