Eine Kolumne von Tami Lebna, Engel & Völkers.
Hohe Inflationsrate, steigende Zinsen, Pandemie, ein wachsendes Nachhaltigkeitsbewusstsein und der Ukraine-Konflikt: Diese Faktoren haben einen erheblichen Einfluss auf die weitere Entwicklung des Immobilienmarkts und stellen Investoren und Eigentümer vor neue Herausforderungen.
Büro- und Geschäftshäuser stehen aktuell im Fokus von institutionellen Investoren, vor allem beobachten wir eine anhaltend hohe Nachfrage in 1A-Lagen wie der HafenCity, der Alt- und Neustadt. Durch neue Arbeitsplatzstrategien, Desk Sharing, Home Office und vergleichbare Konzepte sowie den technologischen Fortschritt erfährt der Büromarkt aktuell eine ausgeprägte Dynamik: Konkret wurden allein in Hamburg im ersten Quartal 2022 bereits Transaktionen im Wert von rund 1,7 Milliarden Euro umgesetzt, was einem Zuwachs von 191,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht und eine neue Rekordmarke darstellt. Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass dieser Wert in erster Linie aufgrund der großvolumigen Übernahme der alstria Office REIT AG durch Brookfield realisiert wurde. Wir gehen aktuell davon aus, dass sich diese Kennzahl im weiteren Jahresverlauf auf bis zu 4,5 Milliarden Euro ausbauen wird, da vor allem institutionelle Anleger wie Asset- oder Fondsmanager verstärkt am Markt aktiv werden. Mit einer Spitzenrendite von 3,0 Prozent präsentieren sich Multi-Tenant Büro- und Geschäftshäuser in Hamburger 1A-Lagen als wertstabiles und langfristig sicheres Investment. Dies beweist zum einen die Preisentwicklung und zum anderen die hohe Nachfrage der Investoren.
Über Jahrzehnte hinweg galt das klassische Hamburger Mehrfamilienhaus zur Vermietung in Sachen Kapitalanlage als bewährte Institution: Das Zinshaus stand traditionell für konstante Wertstabilität, lohnenswerte Erträge und Krisensicherheit. Nach meiner Ansicht stellt das Segment der Büroimmobilien sowohl für private als auch für institutionelle Investoren allerdings eine interessante Alternative dar, die das Renditepotenzial von Kapitalanlagen langfristig optimiert und zudem einen höheren Cashflow bietet.
Stellen wir beide Immobilientypen unter spezifischer Betrachtung ihrer Investmentqualitäten gegenüber, erkennen wir zunächst, dass Wohnimmobilien auch während der Corona-Pandemie keine nennenswerten Nachfragerückgänge oder Werteinbrüche verzeichnet haben – und das praktisch lageunabhängig. Ihrem Ruf der risikoarmen Kapitalanlage wurden klassische Zinshäuser also zuletzt wieder einmal gerecht. Aufgrund des gesellschaftlichen Grundbedarfs an bezahlbarem Wohnraum erfährt das Segment jedoch zunehmende Regulierung seitens der Politik, die in Restriktionsinstrumenten wie der Mietpreisbremse bei Neuvermietungen oder der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen ihren Ausdruck finden. Die Renditeentwicklung dieser Assetklasse verläuft also gemessen am bestehenden Angebot-Nachfrage-Verhältnis unterproportional, auch auf lange Sicht ist hier unserer Ansicht nach nicht von einer Entspannung der Lage auszugehen. Da außerdem der wichtige Teilmarkt der Neubau-Immobilien durch Lieferengpässe und hohe Rohstoffpreise beeinträchtigt wird, können Fertigstellungsdaten und Kostenpläne derzeit nur schwer final kalkuliert werden, sodass sich der Blick auf den Bestand von Hamburger Büro- und Geschäftshäusern lohnt.
Tami Lebna ist seit Oktober 2021 für Engel & Völkers Commercial als Junior Consultant mit Fokus auf Büro- und Geschäftshäuser in Hamburg tätig. Zunächst begann er seinen Start in der Immobilienbranche bei Engel & Völkers in Wiesbaden im Bereich Residential und beendete anschließend erfolgreich seine Ausbildung als Immobilienkaufmann. Nach Erfahrung im Asset-Management und in der Projektentwicklung fand er seinen Weg zu Engel & Völkers Commercial Wiesbaden und war dort tätig als Consultant für Wohn- und Geschäftshäuser im Rhein-Main Gebiet.
