Eine Kolumne von Tobias M. Fischer.
Wer heute auf Hamburger Stadtgebiet sein Vermögen in Immobilien investieren möchte, denkt bei der Anlageplanung häufig zunächst an klassische Mehrfamilienhäuser bzw. Wohn- und Geschäftshäuser. Kaum verwunderlich, denn schließlich blickt die rentable Vermietung der altbekannten „Zinshäuser“ in der Hansestadt insbesondere seit der Gründerzeit auf eine lange Erfolgsgeschichte zurück. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig limitiertem Angebot hat in diesem Segment trotz Corona-Pandemie allerdings zu signifikanten Preisanstiegen geführt: Wer sich im Jahr 2022 für den Kauf eines Wohn- und Geschäftshauses in Hamburg entscheidet, zahlt nicht selten den 40 fachen Preis der Nettokaltmiete eines Jahres – gerade für Privatanleger, die eine Finanzierung in Anspruch nehmen, entsteht folglich eine lange Wartezeit, bis sich das Investment schließlich amortisiert. Auch müssen weitere Faktoren wie eine hohe Mieterfluktuation oder politische Regularien wie die Mietpreisbremse oder die Kappungsgrenze einkalkuliert werden.
Die Frage lautet also: Lässt sich eine Alternative finden, die eine risikoarme Anlageperspektive mit, vor allem mittelfristig betrachtet, höherer Rentabilität verbindet?
In meinen Augen offenbart das Segment der Industrie- und Logistikimmobilien, also etwa Lagerhallen, Verteilerzentren oder Produktionsflächen, hinsichtlich der zu erwartenden Investment-Performanz ein dieser Tage noch wenig erkanntes Potenzial. Zwar weist auch diese Assetklasse aufgrund einer hohen Nachfrage bei vergleichsweise wenigen zur Verfügung stehenden Objekten typische Anzeichen eines Verkäufer- bzw. Vermietermarktes auf. Die bisherige Preisentwicklung bleibt jedoch aktuell noch deutlich hinter jener im Wohn- und Geschäftshausbereich zurück. So bewegt sich die typische Amortisationszeit eines industriellen Investments bei einem Mietpreis von durchschnittlich 5,00 € pro Quadratmeter in der Regel lediglich zwischen 15 und 20 Jahren, was es Anlegern ermöglicht, vergleichsweise zeitnah von der erwirtschafteten Rendite zu profitieren. Darüber hinaus lassen sich Industrieimmobilien in ihrer Nutzung flexibler gestalten, sind in den meisten Fällen einfacher teilbar und als Anlageobjekt häufig auch weniger anfällig für emotionale Bindungen, die bei privat genutzten Häusern und Wohnungen nicht selten auftreten. Mietverträge mit Unternehmen werden darüber hinaus zumeist über einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren geschlossen, was Investoren zusätzliche finanzielle Planungssicherheit verschafft. Industrie- und Logistikobjekte als „Hidden Champions“ der Immobilieninvestments zu betrachten, liegt meines Erachtens also durchaus nahe – auch wenn die damit einhergehenden Möglichkeiten zunehmend von privaten wie institutionellen Anlegern erkannt werden. In 2021 wurde gegenüber 2020 auf Hamburger Stadtgebiet ein sattes Umsatzplus von 140.000m² Gesamtfläche verzeichnet, wobei regionale Schwerpunkte im Süden und Osten Hamburgs zu verorten sind. Obgleich dieses Gewerbesegment es zuweilen erforderlich macht, sich konkreter mit Anforderungen und Profil eines potentiellen Mieters auseinanderzusetzen, liegen die Vorteile gegenüber der klassischen Zinshausvermietung klar auf der Hand und stellen in meinen Augen eine hervorragende Alternative für die ambitionierte Investmentstrategie dar.
Tobias Moritz Fischer ist bei Engel & Völkers Commercial Hamburg als Consultant im Bereich Industrie- und Logistikimmobilien tätig. Sein interdisziplinärer Vertriebshintergrund eröffnet dem 37-jährigen Kaufmann innovative Perspektiven auf moderne Vermarktungsprozesse am Immobilienmarkt, wobei er jenseits des Investmentschwerpunkts auch die Aspekte Kundenbeziehungen und Außenwirkung in den Fokus nimmt. Dabei kommen dem gebürtigen Hamburger sein Feingespür für den Umgang mit digitalen Netzwerken und Social Media sowie ein ganzheitlicher Blick auf aktuelle Marktdynamiken zugute.
