Die Herausforderungen der Gebäudeleittechnik in einer Großimmobilie
18 Gebäude, die ausgestattet sind mit mehr als 1000 Heizkörpern, mehreren Blockheizkraftwerken und Deckensegeln – auch so ließe sich der hit-Technopark in Harburg beschreiben. Etwa
110 Unternehmen sind hier als Mieter untergebracht. Der Technopark ist stets stark nachgefragt, ein bisschen Bewegung ist deshalb eigentlich immer: Rund zwei Dutzend Umzüge fanden allein im ersten Halbjahr 2020 statt – zwei Dutzend Anlässe, außer der Reihe eine Nebenkostenabrechnung zu machen, um die angefallenen Kosten für Wasser, Strom und Wärme/Kälte exakt in Rechnung zu stellen. Wie das Thema technisch gelöst wird, erläuterte Innovationsmanager Mark Behr im Gespräch mit B&P.
Behr: „Wer eine Wohnung gemietet hat, kennt die kleinen Verdunster an den Heizkörpern, die einmal im Jahr abgelesen werden, um die Nebenkostenrechnung zu erstellen. Das ist ein einfaches Verfahren und vielfach bewährt. In einem Technologiepark sieht das anders aus, denn hier ist eigentlich immer Bewegung. Mieter erweitern ihre Räume, andere verkleinern sich und geben einen Raum ab. Hin und wieder zieht ein Unternehmen aus, ein anderes zieht ein. So eine Situation würde jeden Ableser völlig überfordern. Deshalb sind wir seit 2017 dabei, den gesamten hit-Technopark an unsere zentrale Gebäudeleittechnik anzuschließen. Mittlerweile haben wir fast 90 Prozent der Räume mit entsprechender Technik ausgestattet und können zentral jederzeit exakte Verbrauchsdaten abrufen.“
Ein Mammutprojekt
Was im digitalen Zeitalter wie selbstverständlich klingt, ist in Wahrheit ein Mammutprojekt, denn der Technopark ist organisch gewachsen. Das heißt: Es gibt alte und neue Gebäude, unterschiedliche Heizsysteme und unterschiedliche Kühlsysteme. Die neuen Gebäude sind beispielsweise mit Deckensegeln ausgestattet, die sowohl Wärme als auch Kälte abgeben können und für ein angenehmes Raumklima sorgen. Um Probleme bei der Kostenerhebung auszuschalten, hat das Technopark-Management jeden Heizkörper mit einem Sensor ausgestattet, der per Funk Daten liefert und zu jederzeit abgerufen werden kann. All diese Daten laufen in einer großen Datenbank zusammen. Erweitert ein Unternehmen seine Räume, werden zum Umzugszeitpunkt einfach die entsprechenden Heizkörper am PC in das Abrechnungsverfahren integriert.
Die Software, die im hit-Technopark zum Einsatz kommt, kann noch wesentlich mehr. Ein paar Klicks auf dem Tablet, und schon erscheinen bunte Diagramme mit Heiz- und Kühlkreisläufen. Die Blockheizkraftwerbe erscheinen auf dem Display. Pumpen und Speicher werden dargestellt, Betriebsdaten (Vor- und Zulauf) sind nachprüfbar. Auch Fehlermeldungen gehen hier zentral ein, und es kann sofort reagiert werden. Mittlerweile sind
16 der 18 Gebäude angeschlossen. Und wenn in wenigen Jahren die geplante Erweiterung des Technologieparks auf der Pferdekoppel um weitere 25 000 Quadratmeter realisiert wird, kann die Technik problemlos erweitert werden.
Trend zu kleinteiliger Mieterstruktur
Für Mark Behr ist die Digitalisierung des Gebäudemanagements zukunftsweisend, denn: „Durch Corona verändern sich viele Dinge. Auch im hit-Technopark ist gefühlt ein Drittel der 700 bis 800 Menschen, die hier normalerweise arbeiten, im Homeoffice. Wir gehen davon aus, dass sich Homeoffice auch langfristig viel stärker durchsetzen wird. Daraus ergibt sich ein Trend zur Verkleinerung: Viele Firmen haben weniger Raumbedarf. Wir rechnen perspektivisch mit einer kleinteiligeren Mieterstruktur.“ Die Investition in Gebäudeleittechnik schafft die Grundlage, dass auf solche radikalen Veränderungen ohne großen Aufwand reagiert werden kann. Durchaus denkbar, dass im hit-Technopark künftig mehr als 110 Unternehmen zu finden sind. Dies wird spätestens nach der Erweiterung ohnehin der Fall sein.
