ANALYSE ISH Immobilien über Wanderungsbewegungen, den Markt an sich und die Perspektiven des Standortes
Der Immobilienmarkt ist durch die starke Nachfrage, überspitzte bauliche Auflagen einhergehend mit hohen Baukosten und den zögerlichen Genehmigungsverfahren der Baubehörden sowie Niedrigzinsen seit Jahren bundesweit heiß gelaufen – zumindest in den Metropolen und in den Großstädten. Grund: Wer Geld investieren möchte, setzt nicht selten auf Grund und Boden. In der Folge steigen die Preise sowohl für das Bauland als auch für etwaige Bauleistungen, denn das Bauhandwerk ist ebenfalls seit Jahren heiß gelaufen, sprich: im Dauereinsatz. Während Experten mittlerweile vor einer „Immobilienblase“ warnen, setzt parallel dazu ein Wanderungseffekt ein – immer mehr Menschen zieht es in die Ballungsräume. Doch dies gilt nur bedingt, wie Rolf-Peter Koch, Wirtschaftsingenieur und Immobilienberater bei ISH Immobilien, am Beispiel der Hansestadt Stade aufzeigt, die immer stärker in den Einzugsbereich von Hamburg gerät. ISH Immobilien bestätigt indes den Gesamtmarkt. Koch: „Die Nachfrage ist deutlich höher als das Angebot – in der Folge haben sich die Durchlaufzeiten für Immobilien verkürzt. Ein klassisches, marktgerecht und fair eingepreistes Einfamilienhaus ist hier innerhalb von vier Wochen verkauft – vor drei Jahren dauerte das im Durchschnitt noch mindestens zwölf Wochen.“
Diese Entwicklung spricht für den Standort. Koch, selbst gebürtiger Stader: „Stade zieht als Stadt durchaus an und hat ja auch viel zu bieten. Hier vor Ort gibt es alles, was zum Leben nötig ist – die Infrastruktur stimmt. Und durch die S-Bahn ist die Stadt gut an Hamburg angebunden, mit der Regionalbahn ist auch Cuxhaven gut erreichbar. Ganz wichtig: Die A26, die ja nun 2023/2024 endlich direkt an Hamburg angeschlossen werden soll, ist eine positive Perspektive auch für Hamburger, die sich für einen Wohnort im weiteren Umfeld der Metropole interessieren.“ Dies ist ein entscheidender Aspekt bei der Wohnortwahl, vor allem, wenn Eigentum geschaffen wird. Koch: „Das große Thema lautet Mobilität. Ein Arbeitsweg von 60 Minuten gilt noch als akzeptabel, darüber wird es jedoch schwieriger.“ Derzeit ist deutschlandweit allerdings eher die Landflucht ein Thema. Weil das Job-Angebot in den großen Städten besser ist, ziehen gerade junge Menschen, Auszubildende, Studenten und Singles in die Großstadt. Zusätzlich geben Ältere ihre ländlichen Refugien auf, wobei der drohende Verlust des sozialen Umfelds hier jedoch bremsende Wirkung hat – hier gilt „Verkleinerung“ vor Umzug in die Großstadt. Koch: „Verstärkt wird der Wanderungseffekt aber ganz klar durch die Babyboomer, die jetzt nach und nach in den Ruhestand gehen. Das Haus ist zu groß, die Gartenpflege zu anstrengend. Außerdem locken das reichhaltige Freizeit- und Kulturangebot sowie die Gesundheitsversorgung und die Einkaufsmöglichkeiten in den Städten – deshalb zieht es auch diese Generation dorthin, wo das Leben pulsiert.“ Doch es gibt eine Gegenbewegung: „Junge Familien können sich eine große Wohnung oder gar ein Häuschen in der Großstadt häufig nicht leisten, weil dort die Preise aufgrund der hohen Nachfrage oft nicht mehr bezahlbar sind. Das bekommen wir in Stade positiv zu spüren, denn wir registrieren, dass nun plötzlich doch wieder die eher beschauliche Kleinstadt oder das Häuschen im Ländlichen interessant werden.“
„Die Stadt hat viel zu bieten“
Regionale Landflucht: Für Stade interessieren sich immer wieder ISH-Kunden, die bislang in den umliegenden Gemeinden gewohnt haben. Koch: „Diese Nachfragen gibt es durchaus – sowohl für Neubauten als auch für Bestandsobjekte. Gerade im Bestand wird es aber für Ältere häufig schwierig, das Passende zu finden, weil diese Objekte zumeist keine Barrierefreiheit bieten.“
Stade hat eine Zwitterfunktion
Fazit: Zum einen gibt es eine Wanderungsbewegung vom Land in die Großstadt, zum anderen eine Gegenbewegung von der Großstadt aufs Land. Stade hat als Kleinstadt mit etwa 50 000 Einwohnern eine Zwitterstellung – die Hansestadt ist sowohl interessant für siedlungswillige Großstädter, die günstigeren Wohnraum suchen, als auch für Landflüchtige, die vielleicht zu groß gewordene Immobilien im Landkreis Stade aufgeben. Gleichzeitig verliert Stade an Hamburg junge Menschen, die noch keine Familie gründen, sondern eine Ausbildung absolvieren oder studieren wollen.
In diesem Umfeld agiert mit ISH Immobilien ein renommiertes Maklerbüro, das auch auf dem Feld der Projektentwicklung und der Neubauvermarktung sehr aktiv ist. Rolf-Peter Koch: „In dem beschriebenen Umfeld gehen Preisvorstellungen der Verkäufer und der Markt häufig auseinander. Wir haben den regionalen Fachblick auf den Immobilienmarkt und wissen, was sich wie verkaufen lässt. Marktkenntnis, Erfahrung und eine sachliche Analyse sind die Basis, auf der wir arbeiten. Dabei geht es um die Lage, die Bausubstanz, die Ausstattung und den Investitionsbedarf. Unser Rat: Wenn der Preis zum Objekt passt, verkauft sich die Immobilie ohne Probleme in kurzer Zeit.“ ISH Immobilien bietet in diesem Zusammenhang eine unverbindliche und kostenfreie Immobilienbewertung an. Wer vorab eine erste Onlinewertermittlung durchführen möchte, kann dies auf der Homepage von ISH. wb
