Seit dem 1. Januar in Kraft – Das raten Jens Patzke und Prof. Thomas Karczewski von Rembert.Rechtsanwälte
Bei der Planung und Durchführung eines Bauvorhabens ist grundsätzlich zwischen den vom Staat gesetzten Rahmenbedingungen für die Erteilung einer Baugenehmigung und den Vertragsverhältnissen der am Bau Beteiligten zu unterscheiden. Die Grundlagen dieser Vertragsverhältnisse sind mt Wirkung zum 1. Januar 2018 durch das neue Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) umfassend neu geregelt worden. Der Bauvertrag, der Verbraucherbauvertrag, der Architekten- und Ingenieurvertrag sowie der Bauträgervertrag sind erstmals im BGB definiert und spezielle Vorschriften für die Vertragstypen festgeschrieben worden. Exemplarisch erläutern Rechtsanwalt Jens Patzke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, und Rechtsanwalt Prof. Thomas Karczewski, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, von der Hamburger Kanzlei Rembert.Rechtsanwälte zwei Regelungen mit weitreichenden Folgen: das Leistungsänderungsrecht des neuen Bauvertrags und die Vermietung von Ferienwohnungen.
Neues Städtebaurecht
Darf ich meine Wohnung als Ferienwohnung vermieten?
Von Jens Patzke
Weitere umfassende Änderungen hat es im Städtebaurecht, insbesondere im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung gegeben, die bei der Erteilung einer Baugenehmigung zu beachten sind. Eine in der Praxis bedeutsame Ergänzung der Baunutzungsverordnung ist die gesetzliche Regelung zu Ferienwohnungen in § 13a BauNVO.
In den vergangenen Jahren gab es deutschlandweit mehrere Tausend Nutzungsuntersagungen zulasten von Eigentümern, die Wohnungen in Wohngebäuden als Ferienwohnungen vermietet haben. Besonders betroffen waren die Ost- und die Nordseeküste. Das Bundesverwaltungsgericht hat klargestellt, dass der Aufenthalt in Ferienwohnungen kein Wohnen im Sinne des deutschlandweit geltenden Bundesrechts, der BauNVO, ist, sodass bisher eine Vermietung von Ferienwohnungen nur in dafür vorgesehenen Sondergebieten genehmigungsfähig war. Durch die neue Regelung sorgt der Gesetzgeber dafür, dass Vermietungen an Feriengäste wieder rechtlich einfacher werden.
Tatsächlich bedarf es nicht nur bei der Errichtung und Änderung einer baulichen Anlage einer Baugenehmigung, sondern auch die Änderung der genehmigten Nutzung. Dabei ist die zulässige Nutzung abhängig von der durch den Ortsgesetzgeber gesetzlich festgelegten Gebietsart wie zum Beispiel einem reinen Wohngebiet oder einem Mischgebiet. Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, kann auch der baurechtliche Rahmen entscheidend sein, der sich aus der Eigenart der baulichen Nutzung in der Nachbarschaft ergibt. Ferienwohnungen sind nunmehr nach § 13a BauNVO in den nach dieser Vorschrift bestimmten Baugebieten als nichtstörende Gewerbebetriebe oder im Einzelfall als kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes genehmigungsfähig.
Um es noch einmal klar zu sagen: Wer baut, braucht eine Baugenehmigung. Mit der Baugenehmigung wird zugleich die zulässige Nutzung festgelegt. Möchte der Eigentümer die als Wohnung genehmigten Räumlichkeiten später als Ferienwohnung vermieten, muss er eine neue Baugenehmigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragen, die eben auch die Nutzung als Ferienwohnung beinhaltet. Auf diese neue Baugenehmigung gibt es unter bestimmten Voraussetzungen einen Rechtsanspruch. Dies sollte der Eigner durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen – und zwar bevor Gemeinden derartige Nutzungen ausschließen. Ein wichtiger Punkt: Eine Baugenehmigung für eine Ferienwohnung wird nach neuer Gesetzeslage nicht mehr nur in den von der jeweiligen Gemeinde vorgesehenen und im Bebauungsplan festgesetzten Sondergebieten erteilt, sondern auch in den Baugebieten auf die §13a BauNVO verweist, nämlich in allgemeinen Wohngebieten, Dorfgebieten, Mischgebieten und gegebenenfalls Kerngebieten. Dadurch wird die touristische Vermietung deutlich erleichtert.
In der Praxis ist davon auszugehen, dass viele Ferienwohnungsvermieter keine entsprechende Baugenehmigung vorweisen können. In letzter Konsequenz ist dies eine Ordnungswidrigkeit und kann zu einer Nutzungsuntersagung führen. Wer vermieten will, sollte deshalb unbedingt handeln.
Die Rechtsanwälte Jens Patzke und Professor Thomas Karczewski beraten Bauherren, Bauträger und Investoren bei der Schaffung von Baurecht, bei der Planung und Durchführung von Bauvorhaben und Nachbarn bei der Abwehr von geplanten Bauvorhaben.
