Immobilien-Makler Dirk Sauer über den lokalen Markt, den Mangel an Objekten und die Folgen von Corona
Der regionale Immobilienmarkt im Süden Hamburgs steht massiv unter Druck. Nicht nur die großen Marktteilnehmer attestieren einen starken Nachfrageüberhang, auch inhabergeführte Maklerunternehmen stehen „vor leer geräumten Regalen“ – die Zahl der verfügbaren Objekte wird immer kleiner, und Neubauaktivitäten sind im südlichen Hamburger Stadtgebiet, insbesondere im Bezirk Harburg, schwach ausgeprägt. Zu diesem Schluss kommt Dirk Sauer, Inhaber von DBS Immobilien am Ernst-Bergeest-Weg. Er kennt sich im Hamburger Stadtgebiet gut aus und verfügt über spezielle Insider-Kenntnisse im Raum Süderelbe zwischen Lüneburg und Stade: „Die Objekte, die dem Markt zur Verfügung stehen, sind sehr begrenzt und verteilen sich auf etwa ein gutes Dutzend Makler im Hamburger Süden.“
Wird ein Gut knapp, steigen die Preise. Auch das registriert Dirk Sauer: „Trotz Corona ist die Preisentwicklung unglaublich. In Marmstorf werden Bestandsobjekte mittlerweile ab 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Für eine schicke Eigentumswohnung sind auch schon mal 4000 Euro zu zahlen. Mittlerweile werden sogar Objekte auf den hier weit verbreiteten Erbpachtgrundstücken für 2500 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Das ist schon erstaunlich.“ Zum Vergleich: Es ist nur ein paar Jahre her, da konnten sich Bauherren noch für unter 2000 Euro/Quadratmeter einen Neubau hinstellen. Doch diese Zeiten sind vorbei. Sauer: „Nicht nur im Harburger Binnenhafen werden neue Wohnungen für 5500 Euro/Quadratmeter angeboten – und die werden alle verkauft.“ Der Vollständigkeit halber: Für baureife und unbebaute Grundstücke in Marmstorf, so sie denn vorhanden sind, liegt der Quadratmeterpreis derzeit je nach Lage bei 400 Euro.
Neue Wohnformen gefragt
Da Neubauflächen Mangelware sind und im Zweifel auch noch gegen neue Wohngebiete geklagt wird (Beispiel: der auf Eis gelegte Bebauungsplan Elfenwiese), bleibt der Druck hoch. Sauer: „Es zeichnet sich jedoch ein Trend ab: Viele 60er- und 70er-Jahre-Häuser sind im Grunde Vollsanierungsfälle. Also wird verstärkt nach dem Modell Abriss und Neubau gearbeitet. Das bedeutet für den Käufer zwar zusätzliche Kosten, aber anders ist an Baugrundstücke kaum noch heranzukommen.“ Hinzu komme, dass Hausbesitzer im Alter 70plus, also die klassische Nachkriegsgeneration, plötzlich in zu großen Häusern leben und sich um zu große Gärten kümmern müssen.
Sauer: „Mein Rat: Man sollte rechtzeitig über einen Ortswechsel nachdenken. Das ist bereits ein Thema für die Altersklasse 55/60. Da beginnt für viele Menschen ein neuer, nämlich kinderloser Lebensabschnitt, was wiederum zu einem veränderten Freizeitverhalten führt. Auch hier wäre eine optimierte Wohnform hilfreich – beispielsweise durch den Wegfall von arbeitsintensiven Gartenanlagen. Ein Haus ist nur eine Sache, entscheidend ist aber der Alltag.“
Sauer registriert, dass sich die Ansprüche an das Wohnen zunehmend wandeln, was neue Wohnformen entstehen lasse. Das gelte im Übrigen nicht nur für die ältere Generation. Das altersgerechte Wohnen zeichne sich zudem nicht nur durch die entsprechende Bauweise und den Wohntypus aus, sondern vor allem auch durch das soziale Umfeld. Der Makler weiter: „Unsere Welt wird bunter, und es entstehen alle möglichen Formen des Zusammenlebens. Jetzt kommt durch Corona noch das große Thema Homeoffice hinzu. Dadurch entstehen wieder ganz neue Anforderungen an das Wohnen. Viele bislang scheinbar unverrückbare Säulen des idealen Wohnens werden derzeit hinterfragt. Wir werden Veränderungen erleben.“
Das Altersthema ist ein Bereich, die Corona-Folgen sind der andere: Arbeitslosigkeit, Privatinsolvenzen, Beziehungsprobleme – Dirk Sauer rechnet damit, dass 2021 viele Immobilien-Objekte in Folge der aktuellen Situation auf den Markt kommen werden. Aktuell seien noch viele Menschen im Stand-by-Modus, aber das werde sich ändern. Sauer: „Das klingt natürlich erstmal bedrohlich, aber dann wird Bewegung in einen an sich überhitzten Markt kommen. Die Preise dürften unter Druck geraten. Das täte dem Markt grundsätzlich gut.“
Courtage-Split ab 2021
Speziell für Makler zeichnet sich eine weitere grundlegende Veränderung ab. Dirk Sauer: „Ab 1. Januar 2021 wird die Maklercourtage je zu 50 Prozent vom Verkäufer und vom Käufer übernommen. Ich finde das gut, denn es sorgt für eine Professionalisierung auf dem Immobilienmarkt. Zudem wird das Image der Makler gestärkt.“ Als Nebeneffekt erwartet Sauer, dass die neue Regelung die „Glücksritter“ verschwinden lässt: „Es gibt immer mal wieder Eintagsfliegen unter den Maklern. Die haben dann mal ein Objekt und kassieren die Courtage. Danach sind sie wieder verschwunden.“ Durch den Courtage-Split dürften solche Transaktionen nun komplizierter werden.
