Engel & Völkers Commercial legt Marktbericht für das erste Halbjahr 2018 vor – Gespräch mit Erik Peuschel
Der Markt für Industrie- und Logistikflächen in Hamburg steht weiterhin unter einem enormen Nachfragedruck. Mit einem Flächenumsatz von rund 250 000 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2018 übertraf der Hamburger Industrie- und Logistikmarkt das Vorjahresergebnis um 6,4 Prozent. Das geht aus dem jüngsten Marktreport für die Metropolregion hervor, den Engel & Völkers Commercial jetzt herausgegeben hat. Bemerkenswert sind dabei zwei Punkte: Viele Firmen, die im Hafen zu Hause sind, kaufen oder mieten zusätzliche Flächen. Selbst spekulativ errichtete Logistikgebäude finden Mieter – ein deutliches Zeichen für einen anhaltenden Nachfrage-Boom. Und: Der Hamburger Süden spielt eine wichtige Rolle, wenn es um Flächenumsätze geht: „68 Prozent des gesamten Hamburger Flächenumsatzes im ersten Halbjahr 2018 fanden im Hamburger Süden (Hafen/Harburg) und im angrenzenden südlichen Umland statt“, sagt Erik Peuschel, Mitglied der Geschäftsführung von E&V Commercial. „Die Südquartiere haben eine ausgesprochen starke Bewegung nach vorn.“
Buchholz an der Spitze
Im Ranking der größten Flächenumsätze steht Buchholz an der Spitze. Im Gewerbegebiet Trelder Berg errichtet das Steller Logistikunternehmen IN-TIME Transport GmbH derzeit einen Neubau mit 28 000 Quadratmetern Fläche. Engel & Völkers ist damit beauftragt, im Gegenzug eine 10 000-Quadratmeter-Fläche in Stelle zu vermarkten.
Auf dem zweiten und dem vierten Platz steht Moorburg. Am Moorburger Bogen hat das Unternehmen Goodman spekulativ einen Logistikneubau mit 35 000 Quadratmetern Fläche errichtet. Der Logistikriese Kühne & Nagel hat davon jetzt 22 000 Quadratmeter zur Miete übernommen. Die verbleibenden 13 000 Quadratmeter werden bis auf 500 Quadratmeter von der B+S GmbH genutzt, ebenfalls ein Logistikunternehmen.
Bleibt noch Platz drei der Top-Four: Er geht an Altenwerder – dort hat die nord logistic Speditionsgesellschaft mbH 22 000 Quadratmeter Fläche übernommen. Peuschel: „Damit sind alle vier großen Transaktionen über 10 000 Quadratmeter Flächenumsatz im Hamburger Süden angesiedelt.“ Er erwartet, dass sich der Trend auch im zweiten Halbjahr fortsetzt, da sich bereits weitere große Transaktionen anbahnen.
Bauen ohne Mieter
Auffällig sind zwei Aspekte: Zum einen setzt sich die Flächennachfrage im Bereich Logistik ungebrochen fort, zum anderen ist der Markt offenbar so stabil, dass Investoren auch bauen, ohne bereits vermietet zu haben, und Logistikunternehmen spekulativ mieten, ohne bereits ein konkretes Geschäft zu haben. Peuschel: „Das war früher nicht so. Da kam erst das Geschäft, dann die Fläche.“ Was sich allerdings abzeichnet, ist ein zunehmend restriktiveres Verhalten der Kommunen. Im Süden und Osten Hamburgs gebe es kaum noch Flächenneuausweisungen für große Grundstücke oberhalb einem Hektar (10 000 Quadratmeter). Im ersten Halbjahr 2018 wurde 95 000 Quadratmeter der Umsätze mit Neubauten generiert – hauptsächlich in den Größenklassen oberhalb
5000 Quadratmetern.
Aus Sicht von Erik Peuschel stellt sich die Situation so dar: „Es ist genügend Geschäft da, aber es mangelt an Flächen und an Personal.“ Die anhaltende Flächennachfrage gerade im Logistikbereich begründet er mit der insgesamt vorherrschenden Hochkonjunktur: „Die Konsumlaune ist ungebrochen. Der Online-Handel wächst überproportional stark. Das führt dazu, dass Logistikflächen stark nachgefragt werden. Im Gegenzug sinkt die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Das wiederum schlägt auf die Preise durch, die im Bereich des Einzelhandels stark rückläufig sind. Im Logistikbereich gehen sie dagegen leicht hoch. In der Folge entwickelt sich ein teils extremer Druck auf die Zinsen der Investoren.“
Grandiose Renditen
Gerade bei der Vermietung von Logistikflächen konnten Investoren in der Vergangenheit noch Traumrenditen von 7 bis 7,5 Prozent einfahren. Mittlerweile hat sich der Markt hier reguliert und bei unter fünf Prozent eingependelt. Peuschel: „. . . was in der heutigen Zeit ja immer noch grandios ist.“
Fazit: Der Druck auf die Hamburger Flächen bleibt auf hohem bis sehr hohem Niveau und entweicht bei Gewerbebauten in die Höhe – wo es möglich ist, werden mehr Geschosse gebaut. Geht es um große Flächen, ist das Umland gefragt, denn dort ist zumindest theoretisch noch viel Platz. Inwieweit sich das auf der kommunalen Ebene immer realisieren lässt, ist eine andere Frage. Peuschel: „Es gibt mittlerweile durchaus Fälle, in denen Bürgermeister ansiedlungswilligen Unternehmen eine Mindesthöhe der zu erwartenden Gewerbesteuereinnahme vorgeben.“ Kurz: Wer die nicht garantiert, ist raus . . . wb
(In einer früheren Version war versehentlich von der IN tIME Expresslogistik GmbH die Rede – wir bitten den Fehler zu entschuldigen.)
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