Der Büromarkt in Hamburg

Als Wirtschaftszentrum gibt die Hansestadt Hamburg in Norddeutschland den Takt vor. Entwicklungen, die sich hier abzeichnen, lassen auf die gesamte Wirtschaftssituation schließen. Das gilt auch für den Büromarkt. Oliver Horstmann: „Wir haben es da in der Vergangenheit mit Acht-Jahres-Zyklen bei den Spitzenmieten zu tun gehabt. 1992, 2000 und 2008 hatten wir jeweils ein Hoch bei den Spitzenmieten und niedrigen Leerstand. Auf dem Höhepunkt der Finanzkrise stieg der Leerstand bis 2010 auf Rekordniveau, die Mieten sanken jedoch nur verhalten und ziehen seit 2010 ohne große Ausschläge in der Kurve an. Der Leerstand sinkt im gleichen Maße.“ Ein Grund für diese Entwicklung: Nach der Krise wurden den Banken Zügel angelegt. Wer heute ein Bürohaus als Mietobjekt bauen will, braucht entweder viel Eigenkapital oder eine hohe Vorvermietung, um Kredit zu bekommen. Horstmann: „Früher konnte ich durch die Stadt fahren und zu jedem Baukran den Projektentwickler und in etwa den Fertigstellungstermin nennen. Heute weiß ich schon, wer da einziehen wird.“ Und: „Wir raten Investoren dazu, spekulativ zu bauen. Die Flächen werden auf jeden Fall vermietet.“

Engel & Völkers baut ebenfalls – in der Hafencity. Dieses prosperierende Gebiet bezeichnet Horstmann als den derzeit größten Immobilien-Hotspot in Europa. Bislang hatte die Stadt Flächen nur verkauft, wenn der Nutzer feststand. Mittlerweile, so Horstmann, gebe es erste Projekte mit höherem spekulativem Anteil. Hamburg mit der City Nord, der City Süd rund um die Hammerbrookstraße und der Hafencity sei ein in sich zu betrachtender Büromarkt. Nur selten wanderten Unternehmen über die Elbe nach Harburg. Horstmann: „Der Harburger Binnenhafen ist ja sehr charmant, aber es gibt nur wenig Wanderbewegung. Wer nördlich der Elbe erfolgreich ist, bleibt in der Regel dort. Andersherum ist es ähnlich. Deshalb haben wir es hier mit zwei Büromärkten in einer Stadt zu tun.“

Beim Vermietungsvolumen liegt Harburg mit 2,9 Prozent (2016) an drittletzter Stelle vor Eimsbüttel/Eppendorf und St. Georg. Fast ein Drittel der Transaktionen finden dagegen in der Hamburger City statt, gefolgt von der City Süd. wb