Vier Tipps, eine Botschaft: Dr. Simone Wick (Dierkes Partner) über die Tücken beim Immobilienkauf auf den Balearen
Der Traum vieler Menschen: eine eigene Finca auf Mallorca. So wie Boris Becker, als er noch ein Tennis-Star war. Oder Herbert Grönemeyer. Oder Til Schweiger. Es muss ja nicht gleich die 1000-Quadratmeter-Villa auf einem 100 Hektar großen abgeschiedenen Areal sein – wie die Erholungsoase von Michael Douglas. Vielleicht reicht auch einfach eine nette Ferienwohnung in Cala Ratjada oder in Artà. Mit Palmenflair, womöglich Strand in Sichtweite – und hoffentlich einem guten Steuerberater.Denn der Balearen-Traum hat seine Tücken, wie Dr. Simone Wick weiß, Partnerin bei Dierkes Partner am Baumwall in Hamburg. Sie ist auf internationales Steuerrecht spezialisiert und erklärt in B&P, worauf der deutsche Immobilieneigentümer achten muss, wenn er sich einen mediterranen Wohnort auf Mallorca leistet.
Tipp 1. Holen Sie sich fachkundigen Rat, bevor Sie kaufen.
Simone Wick: „Beim Kauf einer Immobilie auf den Balearen gelten sowohl das deutsche als auch das spanische Steuerrecht. Es ist beispielsweise gut zu wissen, dass der spanische Staat Vermögensteuer erhebt, während diese in Deutschland derzeit ausgesetzt ist.“
Wer sich mit dem Kauf einer Immobilie in Sóller, Pollenca & Co. trägt, der sollte vorher klären, zu welchem Zweck: Eigennutzung oder Vermietung?
Tipp 2. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, kontaktieren Sie einen spanischen Berater.
Ein Grund: Eigennutzung löst auf Mallorca eine spanische Ertragsteuer aus. Zweiter Grund: Die spanische Vermögensteuer wird fällig. Sie bemisst sich am Wert der Immobilie, gegebenenfalls können auch mit der Immobilie verbundene Darlehen relevant sein. Simone Wick: „Zum einen können wir bei Dierkes Partner die deutsche Sicht beraten, zum anderen können wir einen seriösen Berater in Spanien vermitteln.“
Tipp 3. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen, brauchen Sie sowohl einen spanischen als auch einen deutschen Steuerberater und einen spanischen Rechtsanwalt.
Simone Wick: „Jetzt kommen wir auf ein spezielles Mallorca-Thema: Die Insel ist ein touristischer Hotspot und deshalb auch für potenzielle Immobilienkäufer hochinteressant. Die Folge des Touristen-Booms: Einheimische und gerade auch Saisonkräfte bekommen auf der Insel kaum Wohnraum. Deshalb unterscheidet die örtliche Behörde bei der Bewertung von Vermietungsansinnen, ob diese touristisch oder langfristig ausgerichtet sind. Grundsätzlich gilt schon mal: Wer neu baut, hat fünf Jahre Vermietungssperre für touristische Nutzungen, beispielsweise eine kommerzielle Ferienwohnung. Zuvor muss er ohnehin ein Zulassungsverfahren absolvieren. Das sieht das balearische Tourismusgesetz vor, um Wildwuchs zu unterbinden. Gerade Airbnb steht dort sehr im Fokus der Behörden. Anders ist es bei der langfristigen Vermietung: die ist sofort erlaubt, denn dadurch entsteht Wohnraum auch für Mitarbeiter von Unternehmen oder Einheimische.“
Steuerlich wird die Vermietung in Spanien abgewickelt, doch sie ist auch ein Fall für den deutschen Steuerberater. Dies sei die Folge des sogenannten Welteinkommensprinzips. Immerhin gibt es zwischen Spanien und Deutschland ein „Doppelbesteuerungsabkommen“ – ein verwirrender Name, denn de facto geht es darum, Doppelbesteuerung zu vermeiden. Simone Wick: „Die spanischen Mieteinnahmen müssen nach deutschem Recht berechnet und in der deutschen Steuererklärung angegeben werden. Die nachgewiesene Steuerzahlung in Spanien kann allerdings in Deutschland im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten gegengerechnet werden. Das heißt vereinfacht: Egal, welche Steuer angerechnet wird, es gilt immer der höhere Betrag.“
Tipp 4. Sie wollen Ihre Finca auf Mallorca veräußern oder vererben? Dann brauchen Sie sowohl einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater aus Spanien als auch aus Deutschland.
Ähnliche Fallen wie beim Kauf lauern auch beim Übergang einer Immobilie, wie Simone Wick betont. Im Erbfall, sozusagen also einer posthumen Veräußerung, taucht die spanische Immobilie beispielsweise in der deutschen Erbschafts- und Schenkungssteuer auf. Sie wird als Auslandsvermögen voll dem deutschen Steuerrecht unterworfen. Spanisches Geldvermögen zählt nach dem Prinzip des „Weltvermögens“ quasi als deutsches Vermögen und fällt unter das deutsche Steuerrecht. In Spanien kann gleichfalls eine Besteuerung erfolgen. Da es für Erbschaften / Schenkungen kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern gibt, wird nur nachgewiesene Steuer auf ausländisches Vermögen nach nationalen deutschen Regeln angerechnet. Simone Wick: „Hier haben wir es dann tatsächlich mit einer Doppelbesteuerung zu tun.“ Was im krassesten Fall richtig teuer werden kann. Der hypothetische Fall: Jemand hat seine spanische Villa gerade lukrativ verkauft und zwei Millionen Euro auf dem Konto – durchaus ein Anlass, vor Freude tot vom Stuhl zu fallen. Dann schlägt die Steuer doppelt zu – Pech für die Erben . . . wb
