Gewährleistung am Bau: SCHLARMANNvonGEYSO erwirkt weitreichendes BGH-Urteil.
Fast sieben Jahre lang hat der Rechtsstreit gedauert und letztlich zum Erfolg geführt: Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hat die Harburger Kanzlei SCHLARMANNvonGEYSO ein weitreichendes Urteil erwirkt, das sowohl Bauträgergesellschaften als auch Käufer von Wohnungen betrifft, zu denen immer auch ein Teil Gemeinschaftseigentum gehört – beispielsweise die Tiefgarage, das Dach und die Fassade. Die in Verträgen mit Bauträgern häufig üblichen Klauseln zur Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums – also zum Start der Gewährleistungsfrist – hat der BGH für nichtig erklärt. Rechtsanwältin Jutta Ritthaler: „Das Urteil schafft Rechtssicherheit. Aber: Jetzt müssen sich die Bauträger etwas einfallen lassen.“
Den konkreten Fall hatte Dr. Jens Biederer vor mehr als sechs Jahren übernommen. Es ging um eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Wentorf und die Frage, ob der aufgetretene Fassadenschaden noch in die Gewährleistungsfrist fällt. Der Bauträger hatte die übliche Klausel eingebaut, die in diesem Fall besagte, dass die Eigentümergemeinschaft ein Ingenieurbüro mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragen sollte – was auch geschah. Damit war für den Bauträger die Abnahme erledigt und die Frist bei Auftreten des Schadens nach mehr als fünf Jahren verstrichen. Folge: Die Eigentümer hätten die Sanierung bezahlen müssen. Doch die schalteten SCHLARMANNvonGEYSO ein und fanden in Dr. Jens Biederer einen Anwalt, der siegreich durch alle Instanzen ging.
Jutta Ritthaler: „Dreh- und Angelpunkt ist der Termin der Bauabnahme für das Gemeinschaftseigentum. Die Klausel im Vertrag klingt ja durchaus vernünftig, aber das Gericht hat festgestellt, dass Klauseln dieser Art unwirksam sind. Nicht die Eigentümerversammlung ist zur Abnahme berechtigt, sondern jeder einzelne Vertragspartner des Bauträgers. Der Bauträger muss also künftig mit jedem Erwerber einer Wohnung das Gemeinschaftseigentum anschauen und die Abnahme durchführen. Das kann im Zweifel auch ein stellvertretend eingesetzter Sachverständiger sein.“
Die Empfehlung an die Bauträger: Künftig unbedingt auf die Vereinbarung formeller und fiktiver Abnahmen verzichten. Dies ginge sogar ersatzlos, denn die Abnahme und der daraus resultierende Beginn der Gewährleistung sind im Gesetz geregelt. Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) bergen dagegen die Gefahr der Unwirksamkeit. Im Falle Wentorf wurde den Eigentümern mehr als 70 000 Euro Kostenvorschuss für die Fassadensanierung zugesprochen. Außerdem muss der Bauträger zu erwartete Erhaltungsmaßnahmen der Fassade auch künftig bezahlen.
Für SCHLARMANNvonGEYSO war das Urteil Anlass, sofort namhafte Kunden aus dem Bereich der Bauträger, der Investoren und Anleger sowie der Grundeigentümer und Verwalter in die Kanzlei am Veritaskai in Harburg einzuladen. Die Anwälte Dr. Jens Biederer, Susanne Menck, Jutta Ritthaler und Merle Kammer beleuchteten den Fall von allen Seiten und gaben darüber hinaus Informationen zu einer geplanten Reform des Baurechts. wb
