Von Dr. Simone Wick, Partnerin bei Dierkes Partner
Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren weltweit eine enorme Bedeutung gewonnen. Immobilien gelten weiterhin als sichere und gewinnbringende Investitionen, und viele Menschen suchen nach Möglichkeiten, in diese Branche einzusteigen. Doch beim Kauf und Verkauf von Immobilien gibt es einige wichtige Regeln und Vorschriften, die zu beachten sind. Eine davon ist die so genannte Spekulationsfrist bei Immobilien, die in vielen Ländern existiert, um kurzfristige Gewinnmitnahmen zu verhindern und die Stabilität des Immobilienmarktes zu gewährleisten.
Was ist die Spekulationsfrist?
Die Spekulationsfrist ist eine gesetzliche Vorgabe, die festlegt, wie lange eine Immobilie im Besitz sein muss, bevor der Gewinn aus dem Verkauf dieser Immobilie steuerfrei zur Verfügung steht. Solche zeitlichen Vorgaben betreffen in Deutschland allerdings nur Privatpersonen. Verkaufen gewerbliche Unternehmen Immobilien, dann sind diese unabhängig von der Haltedauer steuerlich verhaftet.
Im deutschen Rechtssystem ist die Spekulationsfrist in Paragraph 23 EStG verankert. Dort wird festgelegt, unter welchen Bedingungen Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig sind und welche Ausnahmen gelten. Im Allgemeinen gilt, dass Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden, steuerpflichtig sind. Die daraus resultierende steuerliche Belastung ist abhängig von dem individuellen Einkommen und dem Steuerstatus. Verkäufe außerhalb dieser Frist können steuerfrei sein.
Welche Aufgabe hat sie?
In Deutschland beträgt die Spekulationsfrist grundsätzlich zehn Jahre. Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkauft, müssen in der Regel Steuern auf den Gewinn gezahlt werden. Es gibt jedoch auch Ausnahmen und Sonderregelungen. Zum Beispiel greift die Spekulationsfrist nicht, wenn die Immobilie von einem selbst bewohnt wird: Um diese Steuerbefreiung in Anspruch zu nehmen, muss die Immobilie vereinfacht gesprochen in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf als eigener Wohnsitz genutzt worden sein.
An dieser Stelle ein ergänzender Hinweis: Wurde die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erworben, beginnt keine neue Frist, sondern es greift die so genannte Fußstapfentheorie und dem Erbe/Beschenkten sind die Vorbesitzzeiten des Verstorbenen/Schenkers zuzurechnen. Veräußert eine Person allerdings mehrere Objekte innerhalb kurzer zeitlicher Grenzen, so prüft die Finanzverwaltung, ob man noch im privaten Bereich ist oder doch ein Fall des gewerblichen Grundstückshandels vorliegt. Hier sind die konkreten Umstände des Einzelfalls entscheidend.
Stolperfallen
Der Fall des gewerblichen Grundstückshandels mag vielen noch einleuchten. In einigen Fällen wartet allerdings nach einem Immobilienverkauf noch eine böse Überraschung auf den oder die Verkäufer. Ist ein „unbebautes Grundstück“ Teil des Verkaufsvorgangs, so kann auch hier eine Steuerbefreiung versagt werden, da dies nicht unbedingt der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken diente.
War ein „häusliches Arbeitszimmer“ Teil des verkauften Objektes, so hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch dieser Teil bei Überschusseinkünften unter die oben genannte Befreiung nach Paragraph 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG greift. Ob dies auch bei anderen Einkunftsarten so gesehen wird, ist allerdings noch nicht abschließend geklärt. Die vorgenannte zeitliche Ausnahme bei Eigennutzung erfordert eine nachweisbare „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“. Dies kann bei einer regelmäßig genutzten Ferienimmobilie gegeben sein, eine nur sporadische Nutzung als Zuflucht ist zu wenig.
Erfolgt ein Verkauf nach einer Trennung oder Scheidung, so kann der Verkauf gegebenenfalls anteilig steuerpflichtig sein. Wie ausgeführt, greift die Ausnahme bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nur, wenn eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nachgewiesen werden kann. Die Mitnutzung durch einen Partner oder eigene unterhaltsberechtigte Kinder ist hier unschädlich. Gehörte die Immobilie allerdings zum Beispiel beiden Ehegatten und einer von beiden ist nach der Trennung ausgezogen, muss der Verkauf zügig erfolgen, denn sonst kann der nicht mehr im Objekt lebende Teil nicht mehr von der Ausnahmeregelung Gebrauch machen und neben den weiteren finanziellen Folgen kommt auch noch eine steuerliche Belastung hinzu.
Fazit: Planung ist entscheidend
Die Spekulationsfrist bei Immobilien spielt eine bedeutende Rolle. Eine sorgfältige Planung ist hier von großem Vorteil. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienexperten oder Steuerberater kann helfen, die besten Entscheidungen zu treffen.
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