Maja Güsmer (DierkesPartner) zur aktuellen Situation.
Maja Güsmer ist Partnerin in der Kanzlei DierkesPartner, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtanwälte.
Die steuerliche Berücksichtigung von Denkmalsanierungen kommt in ihrer täglichen Praxis regelmäßig vor.
Wer darauf hofft, im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen Steuerersparnisse erzielen zu können, wird in der Regel enttäuscht. Ausnahme: Beim Kauf eines denkmalgeschützten Gebäudes gewährt der Gesetzgeber vergleichsweise hohe Abschreibungsmöglichkeiten für die Sanierungskosten. Allerdings sind dabei ein paar Regeln zu beachten, wie Maja Güsmer, Partnerin bei DierkesPartner in Harburg, weiß.
Die Steuerexpertin: „Die ‚erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen‘ ist so ziemlich die einzige Möglichkeit, beim Immobilienkauf Steuern zu sparen. Voraussetzung: Das Gebäude ist vom zuständigen Denkmalschutzamt in die Liste der Baudenkmäler aufgenommen worden, das Amt ist an der Sanierungsplanung beteiligt, und das Amt hat die Maßnahmen bescheinigt. Ist das der Fall, können bis zu 90 Prozent der Kosten, die in der Regel in direktem Zusammenhang mit dem Denkmalschutz stehen müssen, über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden.“
Die Immobilie muss bereits im Eigentum sein
Der Gesetzgeber unterscheidet dabei Immobilien in Eigennutzung und solche, die vermietet werden sollen. Privatnutzer können zehn Jahre lang per anno neun Prozent der bescheinigten Sanierungskosten absetzen. Wichtig: Die Immobilie muss bereits im Eigentum sein, bevor die Sanierung beginnt. Wird das Gebäude beispielsweise nach drei Jahren verkauft, verfällt der Steuervorteil. Er kann also nicht auf den Käufer übertragen werden.
Wird das sanierte Gebäude nach der Sanierung vermietet, kann der Eigentümer sieben Jahre lang neun Prozent der Kosten absetzen, weitere vier Jahre lang sieben Prozent, sodass er binnen elf Jahren insgesamt auf 91 Prozent der Sanierungskosten kommt. Wer gleich mehrere Baudenkmäler kauft und saniert, kann den Steuervorteil pro Objekt geltend machen – es gibt keine Mengenbegrenzung.
Maja Güsmer: „Diese Regelung gilt seit 2004. Vorher konnten innerhalb von zehn Jahren sogar 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden, wenn sie dem Denkmalschutz dienten. Diese Bewertung liegt übrigens ein bisschen im Ermessen der zuständigen Ämter auf Landesebene. Die steuerliche Regelung gilt dagegen einheitlich bundesweit.“ Ihr Fazit: „Denkmalschutz muss nicht per se unwirtschaftlich sein. Aber: Der Käufer muss sich mit den Behörden auseinandersetzen. Ich empfehle, sich einen pfiffigen Architekten zu suchen, der sich in dem Metier auskennt.“
Die Ausnahme von der Regel: In Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen gilt der steuerliche Vorteil auch für die Sanierung von Gebäuden, die nicht unter Denkmalschutz stehen. Hier sollen Anreize für die Aufwertung ganzer Quartiere geschaffen werden. wb
