Immobilienmaklerin Karen Ulrich über die Wege, wie sich aus „Betongold“ wieder frei verfügbares Kapital machen lässt.
Auch wenn die jüngsten Zinserhöhungen für eine Zäsur auf dem ständig boomenden Immobilienmarkt sorgen, so gehören Haus und Grund mittel- und langfristig nach wie vor zu den sichersten Kapitalanlagen. Doch „steinreich“ bedeutet nicht unbedingt liquide. Wer das Kapital im Alter nutzen möchte, der steht an einer Weggabelung mit fünf Möglichkeiten, wie Maklerin Karen Ulrich, Inhaberin von Ulrich Immobilien in Seevetal, sagt. Und sie weiß aus ihrer täglichen Praxis auch, welcher Weg in der Regel der beste ist. Im Privaten ebenso wie im Gewerbebereich.
„Immobilien sind immer werthaltige Kapitalanlagen – egal, was passiert, Grund und Boden bleiben“, sagt Karen Ulrich. Sie hat aber immer häufiger mit älteren Kunden zu tun, die sich darüber Gedanken machen, wie sie das Kapital, das im Grundeigentum gebunden ist, wieder flüssig machen können, um sich vielleicht noch den einen oder anderen Traum zu erfüllen. Und das möglichst, ohne das vertraute Umfeld zu verlieren. Karen Ulrich beschreibt fünf mögliche Wege: die Leibrente, der Rückmietverkauf, Seniorenkredite, Teilverkäufe und die sogenannte Umkehrhypothek.
Die Immobilienmaklerin: „Natürlich muss man sich immer die individuelle Situation anschauen. Es gibt also nicht die eine Toplösung, die für alle passt, aber es gibt durchaus einiges zu den fünf Wegen zu sagen.“ Bei der Umkehrhypothek nimmt der Hauseigentümer ein Darlehen auf und lässt sich den Betrag in monatlichen Raten auszahlen. Dieses Instrument bieten allerdings nur manche Kreditinstitute an. Karen Ulrich: „Diese Form kann durchaus eine gute Idee sein. Wir haben über die Finanzierungsexperten von Dr. Klein Zugriff auf mehr als 600 Banken und Sparkassen, darunter auch solche, die Umkehrhypotheken anbieten.“ Das Franchise-Unternehmen Dr. Klein ist auch im Immobilienkompetenz-Zentrum im Marquardtsweg 2 in Fleestedt vertreten, dem Hauptsitz von Ulrich Immobilien.
Teuer und kompliziert
Eine ganz klare Meinung hat Karen Ulrich zum Thema Leibrente: „Davon halte ich gar nichts: Das ist ein gutes Geschäft, wenn der Eigentümer früh stirbt; und ein schlechtes, wenn er lange lebt.“ Auch Seniorenkredite sind ein schwieriges Thema, denn je älter der Kreditnehmer, desto geringer die Chance, dass ihm eine Bank ein Darlehen gibt. Da sich Letztere absichern müssen, sind die Konditionen eher nachteilig. Für unnötig kompliziert hält Karen auch den Teilverkauf einer Immobilie. Sie sagt: „Zumeist werden dazu beim Käufer im Falle einer Finanzierung unheimlich hohe Zinssätze fällig, zum anderen bleibt der Verkäufer nicht mehr alleiniger Eigentümer, aber trotzdem auch für die Instandhaltung verantwortlich. Die Kreditgeber sichern sich extrem hoch ab. Zudem können solche Konstruktionen juristisch kompliziert werden.
Bleibt der Rückmietverkauf – klarer Favorit für Karen Ulrich und praxiserprobt. Dieses Verfahren wird auch Immobilienrente genannt. So funktioniert es: Der Eigentümer verkauft sein Haus an einen Anleger und mietet es zugleich zurück. So bekommt er den vollen Kapitalertrag, während der Käufer nun als neuer Eigentümer für Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen sorgen muss. Optional lässt sich vertraglich sogar ein Wohnrecht vereinbaren. Karen Ulrich: „Dieses Verfahren ist eine der besten Lösungen überhaupt, denn der Verkäufer bleibt in den vertrauten vier Wänden wohnen, hat aber Zugriff auf sein Vermögen – beispielsweise für Reisen oder Anschaffungen. Zugleich hat er ein vertrautes Verhältnis zur Immobilie und zumeist ein Interesse an einem schonenden Umgang – das ist gut für den Käufer. Also eine Win-win-Situation.“
Karen Ulrich: „Was immer man plant: Es lohnt sich, lieber drei Mal darüber nachzudenken, wie ich das Kapital aus meiner Immobilie lösen kann. Dazu braucht es keineswegs immer einen großen Finanzpartner, dessen ganzer Verwaltungsapparat mitfinanziert werden muss. So ein Thema kann man auch lokal lösen – und das machen wir.“
Steuerberater und Notare
Einen guten Weg gilt es auch zu finden, wenn Betriebe abgewickelt und Gewerbe-Immobilien vorhanden sind. Auch auf diesem Terrain ist Karen Ulrich unterwegs. Allerdings geht es dabei um ganz andere Fragen – beispielsweise Betriebsumwandlungen und Nutzungsänderungen, steuerrechtliche Themen, gegebenenfalls Erbrecht und natürlich Baurecht. „Wir haben bereits eine ganze Reihe Unternehmen begleitet. Auch hier ist immer das Ziel, den besten Weg zu finden. Als Immobilienmakler arbeiten wir eng mit Steuerberatern und Notaren zusammen. Am Anfang steht jedoch immer die wichtigste Frage, die sich jeder, egal ob privat oder gewerblich, stellen muss: „Wo will ich hin? Welche Lebensverhältnisse bilden den Rahmen?“ wb
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