Steuerberater Herbert Schulte von SKNvonGeyso über die Fallstricke und Lösungswege beim Veräußern nicht eigengenutzter privater Objekte.
Wohin mit dem Geld? Diese Frage aus Zeiten der Nullzins-Politik wurde über weite Strecken mit „Kaufen Sie eine Immobilie“ beantwortet. Nun ist die Frage etwas leiser geworden – zum einen ziehen die Zinsen perspektivisch wieder an, zum anderen ist der Markt durch Investments in „Betongold“ streckenweise leer gefegt worden. Dennoch: Viele Menschen haben Geld in Immobilien angelegt – Häuser, Grundstücke, Ferienwohnungen. Doch was ist, wenn sie nun plötzlich Geld brauchen und verkaufen wollen? Schon steht der Begriff „Spekulationssteuer“ im Raum. Was es damit auf sich hat und worauf potenzielle Verkäufer achten sollten, darüber sprach B&P mit dem Harburger Steuerberater Herbert Schulte, der als Repräsentant von SKNvonGeyso sein Büro im Tempowerk hat.
Das Thema klingt auf den ersten Blick einfach, aber wie immer im deutschen Steuerrecht lohnt es, genau hinzuschauen. Das fängt mit dem Begriff Spekulationssteuer an. Schulte: „Den gibt es im Steuerrecht gar nicht, denn die entsprechende Regelung findet sich im Paragraf 23 Einkommensteuergesetz. Wir haben es also mit der Einkommensteuer zu tun, welche auf diese bestimmte Einkunftsart entfällt.“ Der Paragraf 23 sieht vor, dass – schon wird es interessant – „nicht selbst genutzte Objekte“ besteuert werden, wenn sie binnen zehn Jahren verkauft werden. Objekte sind in diesem Fall rein privat genutzte Gebäude, Häuser, Wohnungen und unbebauter Grund und Boden. Nächster wichtiger Punkt: Für Unternehmen gilt das alles nicht, denn Veräußerungen im gewerblichen Kontext werden grundsätzlich besteuert. Und: Für reinen Grund und Boden, also eine unbebaute Fläche, gilt das nicht – hier ist steuerrechtlich keine Eigennutzung möglich und demnach ist der Verkauf immer zu besteuern unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist. Ist das Grundstück zwischenzeitlich aber bebaut worden, gilt der Zeitpunkt des Grund- und Bodenkaufs – ein freundlicher Zug der Finanzverwaltung.
Es ist kompliziert
Die „Spekulationssteuer“ ist demnach ein Fall für die klassische Ferienwohnung, die kommerziell vermietet wird, oder die Doppelhaushälfte, die als Geldanlage erworben wurde und ebenfalls vermietet wird. In beiden Fällen macht der Staat in der Einkommensteuererklärung „Einnahmen aus Vermietungen und Verpachtungen“ geltend. Wenn nun so ein Objekt innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft wird, dann wird der Differenzbetrag zwischen dem Anschaffungspreis und dem Verkaufspreis besteuert – er gilt dann ebenfalls als Einkommen. Allerdings ist auch hier alles ein bisschen komplizierter.
Ein Rechenbeispiel: Am 1. Oktober 2012 wurde eine Doppelhaushälfte für 350 000 Euro zuzüglich Grund und Boden für 100 000 Euro, also insgesamt 450 000 Euro, als Geldanlage gekauft und vermietet (also nicht selbst genutzt). Der Wert ist im Zuge des Immobilien-Hypes der vergangenen Jahre extrem gestiegen. Am 30. September 2022 (was natürlich niemand tun würde . . .) wird sie für 500 000 Euro zuzüglich 150 000 Euro für den Grund und Boden, also insgesamt 650 000 Euro verkauft. Da pro Jahr zwei Prozent Abschreibungen auf das Gebäude möglich sind, werden vom Kaufpreis (350 000 Euro) entsprechend 70 000 Euro abgezogen – macht 280 000 Euro. Die wiederum werden gegen den Verkaufspreis (500 000 Euro) gerechnet. Hinzu kommt der Gewinn aus der Differenz beim Grund und Boden, hier 50 000 Euro. Das ergibt einen steuerlich wirksamen Differenzbetrag von insgesamt 270 000 Euro, die nun als Einkommen zählen. Bei einem dann durch diese hohe Einnahme auch angenommenen höheren persönlichen Einkommensteuersatz von 40 Prozent läge die Steuerlast bei 108 000 Euro.
Das wird ein teurer Tag . . .
Das Beispiel ist auf zehn Jahre gerechnet. Tatsächlich wäre der 30. September 2022 damit ein teurer Tag, denn findet der Verkauf nur einen Tag später, am 1. Oktober 2022, statt, ist die Zehn-Jahres-Frist verstrichen und der Staat bekommt keinen Cent Steuer.
Stichwort Ferienwohnung: Der hier beschriebene exemplarische Fall gilt auch für die berühmte Ferienwohnung – ebenfalls eine vielgenutzte Form, Geld zu parken. Der Versuchung, die Immobilie unter Eigennutzung aus der Spekulationssteuer herauszubekommen, ist groß, aber die Finanzverwaltung schaut genau hin. Herbert Schulte: „Eigennutzung muss nachgewiesen werden, am besten, indem ich mich dort anmelde. Wenn ich so eine Wohnung aber nur kurze Zeit im Jahr an jemanden vermietet habe, ist die Eigennutzung dahin. Allerdings: Wenn ich 2022 verkaufe und die vergangenen zwei Jahre tatsächlich nicht mehr vermietet, sondern nur eigengenutzt habe, dann zählt die Vermietungshistorie nicht mehr. Dann kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden. Dazu reicht übrigens schon ein einziger Tag im Jahr 2020, das gesamte Jahr 2021 und ein einziger Tag im Jahr 2022. Danach könnte die Wohnung dann leer stehen.“
Und noch ein zu beachtender Aspekt: Wird eine vorher nicht selbstgenutzte Immobilie vererbt und soll verkauft werden, dann gilt die Zehn-Jahres-Regel auch für die Erben. Allerdings ist nicht der Zeitpunkt des Erbes entscheidend, sondern der Tag, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat.
Das ist die Lösung
Um die möglicherweise erhebliche Steuer nicht zahlen zu müssen, gibt es mehrere Wege. Eigennutzung (wie beschrieben), Abwarten, bis die zehn Jahre verstrichen sind und eine spezielle juristische Lösung: „Angenommen, ich bekomme ein tolles Angebot innerhalb der Zehn-Jahres-Frist und würde gern verkaufen, dann kann ich einen verbindlichen Vorvertrag mit dem Interessenten abschließen und mich notariell verpflichten, das Objekt zu einem festen Termin zu einem festen Preis zu verkaufen. Damit sichere ich mir das Angebot“, sagt Herbert Schulte. Übrigens gibt es auch eine Freigrenze für Spekulationsgewinne, die allerdings bei 600 Euro liegt und damit in den allermeisten Fällen nicht relevant sein dürfte.
Gewerbliche Aspekte
Eine besondere Situation ergibt sich, wenn es nicht um ein, sondern um mehrere Objekte geht, die zum Verkauf stehen. Schulte: „Das können beispielsweise auch vier Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus sein, die alle für sich im Grundbuch eingetragen sind. Dann gilt Folgendes: Wenn ich unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist drei Objekte binnen fünf Jahren verkaufe, gilt das als gewerblicher Grundstückshandel. Dann bin ich grundsätzlich steuerpflichtig und zahle auch Gewerbesteuer.“
Thema Gewerbe – auch dazu benennt Herbert Schulte einen interessanten Punkt: „Gibt ein Gewerbetreibender sein Geschäft auf und überführt die Gewerbeimmobilie in sein Privatvermögen, dann gilt diese ‚Entnahme‘ aus dem Betriebsvermögen als Zeitpunkt der Anschaffung. Dann läuft die Zehn-Jahres-Uhr . . .“ wb
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