Spielräume der Erbschaftssteuer effizient nutzen.
Von Kevin Haller
Soll eine Immobilie zum Lebensende vererbt werden, berechnet der Staat grundsätzlich eine Erbschaftssteuer auf das übertragene Vermögen: Je nach Umfang des Erbes liegt der Steuersatz zwischen 7 und 30 Prozent, insbesondere bei größeren Vermögenswerten können auf diese Weise auch nach Verrechnung der Freibeträge schnell sechsstellige Beträge an Steuern eingefordert werden, wie das nachfolgende Beispiel verdeutlicht:
Gehen wir von einem typischen Hamburger Mehrfamilienhaus aus, das der Erblasser seinerzeit zu Anlage- und Vermietungszwecken erworben hat. Dieses wird trotz aktuell leicht sinkender Preise am Markt nach wie vor für drei Millionen Euro bewertet und profitiert somit von den starken Wertzuwächsen der letzten Jahre. Nun soll die Immobilie an zwei Kinder vererbt werden, womit jedem Erben ein Gegenwert von 1,5 Millionen Euro zusteht. Wird der Freibetrag in Höhe von 400 000 Euro abgezogen, sind weiterhin 1,1 Millionen Euro steuerpflichtig. Gemäß Staffelung werden in diesem Beispiel 19 Prozent berechnet, sodass 209 000 Euro Steuerlast anfallen – pro Kind.
Eine solch erhebliche Forderung stellt Erben nicht selten vor problematische Situationen, zumal das geerbte Kapital in der Immobilie gebunden ist und nicht sofort für die Zahlung der Steuer zur Verfügung steht. Fragen zur Notwendigkeit des Hausverkaufs, möglichen Ratenzahlungen oder finanziellen Streitfällen erreichen mich regelmäßig; dabei kann die Steuerlast durch geschickte Vorgehensweise und mit Kenntnis des rechtlichen Rahmens deutlich gesenkt oder sogar ganz aufgehoben werden!
Die erste Möglichkeit besteht darin, das zu vererbende Immobilienvermögen noch zu Lebzeiten testamentarisch aufzuteilen: So können neben dem Ehepartner und mehreren Kindern beispielsweise auch etwaige Enkel berücksichtigt werden, die jeweils eigene Freibeträge in die Kalkulation einbringen. Auf diese Weise kann die Erbschaftssteuer signifikant abgemildert werden, während das Vermögen weiterhin innerhalb der Familie bleibt.
Außerdem besteht die Option, Immobilienwerte als Schenkung an Begünstigte zu übertragen. Hierbei können eben jene Freibeträge, die auch für die Erbschaftssteuer angewandt werden, alle zehn Jahre ausgeschöpft werden. Für Ehepartner sind dies also beispielsweise 500 000 Euro, für Kinder 400 000 Euro und für Enkel 200 000 Euro. Wer also noch vor seinem Tod das eigene Vermögen zumindest partiell umverteilt, kann in Verbindung mit der oben genannten Lösung die Erbschaftssteuer womöglich sogar komplett umgehen.
Als dritte Lösung bietet sich in einigen Fällen auch an, bereits zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs die späteren Erben zu berücksichtigen, indem der Erwerb und die damit verbundene Finanzierung unmittelbar über deren Namen realisiert wird. Wird das Darlehen durch die erwirtschafteten Mieteinnahmen beglichen, sind die Nachkommen üblicherweise nach 20 bis 30 Jahren im Besitz einer lastenfreien Immobilie, ohne dass diese in die zu besteuernde Erbmasse fiele.
Welche Variante sich als die pragmatischste herausstellt, ist von der persönlichen Ausgangslage des Eigentümers beziehungsweise Käufers abhängig – meiner Einschätzung nach erweist es sich allerdings in jedem Fall als sinnvoll, die einzelnen Optionen zu kennen, um sich individuell und unabhängig für die richtige Vorgehensweise entscheiden zu können.
o Kevin Haller ist seit mehr als fünf Jahren als Spezialist für Wohn- und Geschäftshaus-Investments bei Engel & Völkers tätig. Nach seiner zweijährigen Ausbildung bei einem innovativen Immobilien-Startup führte ihn sein Weg schließlich zur Hamburger Traditionsmarke. Aufgrund seiner leistungsstarken Performance konnte er sich im zurückliegenden Jahr darüber hinaus das Prädikat „Top Seller“ in der Region Deutschland/Österreich/Schweiz sichern.
