Eine Kolumne von Oliver Ihrt
Die Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das Jahr 2020 wurden im Immobilienmarktbericht Hamburg 2021 veröffentlicht und zeigen 2020 als ein besonderes Jahr. Die Anzahl der verkauften Mehrfamilienhäuser ist um knapp 25 Prozent zurückgegangen. Während in 2019 506 Mehrfamilienhäuser in Hamburg verkauft wurden, waren es in 2020 nur 382. Das Transaktionsvolumen ist ebenso gesunken, von 1,932 auf 1,454 Milliarden Euro. Dabei war die Nachfrage immer noch größer als das Angebot. Im Frühjahr 2020 haben sich einige Verkaufs- und Kaufentscheidungen geändert oder verschoben und es gab auch Interessenten, die auf sinkende Preise gehofft haben. Insgesamt hat sich diese Marktverunsicherung bereits im Sommer wieder beruhigt, so dass das Marktgeschehen zum Herbst und Winter dann wieder deutlich an Fahrt aufgenommen hat. Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind somit auch in diesem besonderen Jahr 2020 weiter gestiegen.
Die im Immobilienmarktbericht veröffentlichten Zahlen wie Quadratmeterpreise und Kaufpreisfaktoren können immer nur einen durchschnittlichen Eindruck des Marktgeschehens wiedergeben. Denn Fakt ist: Jede Immobilie ist individuell, von der Lage, der Substanz, der Mieterschaft, vom Potenzial – all das beeinflusst den Preis. Auch die Sorge der Immobilieneigentümer bezüglich der anhaltenden Diskussionen über den Mietendeckel und die Mietpreisbremse beeinflusst den Markt. Dennoch werden die steigenden Preise trotz sinkender Renditen gezahlt. Das knappe Angebot verlangt von den Kaufinteressenten Flexibilität. Sie müssen sich mit ihrer Suche von den meistgefragten Stadtteilen verabschieden – weil keine Objekte am Markt vorhanden sind oder die Preise zu hoch sind. Die Multiplikatoren an den Spitzen-Standorten liegen unterdessen bei über 40. Aus diesem Grund kommen Stadtteile wie Hamm, Horn, Bramfeld oder Eidelstedt immer mehr in den Fokus der Immobilienkäufer. Und die alte Redewendung, dass der Hamburger nicht vom Nordufer der Elbe auf die Südseite zieht, gilt zumindest für das Kapital nicht mehr. Der Süden ist im Kommen, mit Kaufpreisfaktoren um 25.
Ich rate meinen Kunden bei der Standortsuche immer zum ABBA-Konzept: An A-Standorten kann man auch die B-Lage kaufen, an B-Standorten sollte es die A-Lage sein. Auf Käuferseite sind gründerzeitliche Zinshäuser und die Klinkerbauten der 30er Jahre besonders beliebt. Allerdings gibt es auch eine sehr hohe Nachfrage nach den Klinkerhäusern der Nachkriegsjahre. Der Hamburger Mehrfamilienhaus-Markt hat ohnehin sein eigenes Profil. So wird er eben nicht von ausländischen Investoren bestimmt, sondern hier kaufen Hamburger von Hamburgern. Auf den „Handschlag“ ist hier Verlass und viele Geschäfte werden im privaten Bereich besprochen.
Angesichts der Pandemie hatten wir im Frühjahr 2020 unsere Erwartungen für den Geschäftsverlauf deutlich gesenkt. In der Bilanz wurde es für unser Team unser bestes Jahr. Erfahrungsgemäß laufen die Umsätze jeweils zur Hälfte über Privatleute und Makler. Der Maklerumsatz für Zinshäuser ging 2020 zu gut 30 Prozent über unsere Schreibtische. Für 2021 rechnen wir weiterhin mit leicht steigenden Preisen und einem erfolgreichen Jahr für unsere Kunden und uns.
Oliver Ihrt ist als Bereichsleiter des Geschäftsfeldes Wohn- und Geschäftshäuser für den Gewerbeimmobilienmakler Engel & Völkers Commercial Hamburg tätig. Mit seiner über 14-jährigen Erfahrung im hansestädtischen Traditionsunternehmen betreut er sowohl die Anliegen von Kaufinteressenten und Anlegern, die das Renditepotenzial von Hamburger Zinshausinvestments nutzen möchten, als auch Eigentümer, die sich eine zielführende und gewinnbringende Vermarktungsstrategie für ihr Mehrfamilienhaus wünschen.
