Eine Kolumne von Oliver Horstmann, Engel & Völkers
Seit Jahren erlebt der Hamburger Markt für Büroflächen eine starke Angebotsverknappung: Eine abnehmende Leerstandsquote von mittlerweile 3,1 Prozent bei gleichzeitig hoher, branchenübergreifender Mieternachfrage haben einen ausgeprägten Vermietermarkt entstehen lassen. Intensive Konkurrenz unter Mietinteressenten, vertraglicher Gestaltungsspielraum durch den Eigentümer und letztlich auch steigende Mietpreise von aktuell 30,50 € /m² in der Spitze sind die Folge.
Mit dem Auftreten der Covid-19-Pandemie und den damit verbundenen Auswirkungen auf die Arbeitsweise in Büro- und Kreativbetrieben stellte sich für mein Team und mich schon bald die Frage, wie sich ausgeprägtes Home-Office, Desk-Sharing und vergleichbare Konzepte auf den Büromarkt auswirken würden – schließlich hatten bereits die Dotcom- Blase Anfang des Jahrtausends sowie die Finanzkrise 2008 für einen erheblichen Mietrückgang gesorgt.
In der Tat erleben wir, dass zahlreiche Betriebe ihre Arbeitsplatzstrategie auf Basis ihrer individuellen Corona-Erfahrungen teilweise grundlegend neu aufstellen: In vielen Fällen werden weniger physische Arbeitsplätze am Unternehmensstandort benötigt, da Mitarbeiter zum Teil auch nach Corona im Home-Office verbleiben oder nur noch an einigen Tagen ins Büro kommen. Die auf diese Weise eingesparten Flächenkontingente erlauben es Unternehmen, ihren Kapazitätsbedarf für die kommenden Jahre zu reduzieren, sodass Mietkosten gespart werden können – eine angepasste Vertragslösung vorausgesetzt. Dazu greifen Unternehmen aktuell vermehrt zu unterschiedlichen Vorgehensweisen: Eine Möglichkeit besteht darin, räumlich abtrennbare Teilflächen unterzuvermieten. Dies bietet vor allem für junge Unternehmen und Start-Ups mit geringem Platzbedarf die Möglichkeit, einen flexiblen Mietvertrag zu vorteilhaften Konditionen zu schließen, da der eigentliche Mieter die überschüssige Fläche meist möglichst schnell neu bewirtschaften möchte. Diese Form der Untermiete bringt allerdings auch Nachteile mit sich: So ist die Vertragsdauer meist an die des Erstmieters gebunden, eine Verlängerung ist nur selten möglich.
Wenn Umbaumaßnahmen nötig sind, etwa um die gesetzlichen Fluchtwegverordnungen einzuhalten, und nach Ablauf der Untervermietung ein Rückbau erforderlich ist, stellt sich zudem schnell die Frage nach der Amortisation des Vorhabens. Alternativ dazu entscheiden sich einige Unternehmen dazu, den ursprünglichen Mietvertrag über die bestehende Bürofläche in zwei neue Kontrakte aufzuteilen. Durch eine solche Lösung werden beide Mieter praktisch unabhängig voneinander, so dass mehr Freiheiten bei der individuellen Flächen- und Vertragsgestaltung möglich sind. Dennoch bleibt die Wahl einer solchen Teilfläche für viele Unternehmen ein Kompromiss, da häufig diese „sekundär“ vermieteten Büros hinsichtlich technischer Ausstattung, Raumaufteilung oder Größe den spezifischen Anforderungen eines Unter- oder Nachmieters nicht völlig entsprechen. Daher empfehle ich mittel- und langfristig planenden Kunden aktuell, sich bei der Objektauswahl weiterhin auf vollwertige, passende Mietangebote zu konzentrieren und zugunsten der besseren Eignung auch die Konkurrenz mit anderen Interessenten nicht zu scheuen. Denn – so viel können wir bereits jetzt konstatieren – auf die weiterhin hohe Nachfrage nach Büroflächen, vor allem in den Top-Lagen Hamburgs, und die damit verbundene Preis- und Angebotsdynamik haben auch die durch Corona verstärkt aufkommenden Vermietungsalternativen derzeit keinen wesentlichen Einfluss.
Als Teil der Geschäftsleitung von Gewerbe-Immobilienmakler Engel & Völkers Hamburg Commercial und Bereichsleiter im Segment Büroflächenvermietung liegen die Tätigkeitsschwerpunkte von Oliver Horstmann in der Beobachtung und Analyse aktueller Markttrends sowie der Beratung von branchenübergreifenden Business-Kunden. Dabei stehen seit über 20 Jahren insbesondere die Entwicklung von maßgeschneiderten Gewerbeimmobilien-Strategien und Individuallösungen im Fokus seines Beratungsansatzes.
