Eine Kolumne von Maja Güsmer, Dierkes Partner
Bei Immobilien im Privatvermögen führen die Abschreibungen zu steuermindernden Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dabei ist die Abschreibung auf die historischen Anschaffungskosten begrenzt. Wir möchten eine Möglichkeit aufzeigen, wie nach dem vollständigen Verbrauch der Abschreibung neues Abschreibungsvolumen geschaffen werden kann – und zwar durch einen sogenannten Step-Up in ein Betriebsvermögen, bevorzugterweise in eine GmbH & Co. KG.
Dabei erfolgt die unentgeltliche Einlage einer Immobilie in ein Betriebsvermögen steuerlich zum Teilwert. Dieser sollte dem aktuellen Marktwert entsprechen. Sollten die Immobilie noch nicht länger als zehn Jahre im Besitz sein, ist zu beachten, dass bei einer Veräußerung aus dem Betriebsvermögen heraus innerhalb der nächsten zehn Jahre eine nachträgliche Besteuerung der stillen Reserven erfolgen kann. Sollte die Einlage bereits außerhalb der Spekulationsfrist liegen, entfällt dieser Tatbestand.
Zu beachten ist, dass mit der Einlage des Objektes in die betriebliche Sphäre eine steuerliche Verstrickung verbunden ist. Unabhängig von der Haltedauer führt eine Veräußerung dann immer zu einem steuerbaren Vorgang. Allerdings gibt es im Bereich des Betriebsvermögens die Möglichkeit, Rücklagen für stille Reserven, insbesondere bei Immobilien, zu bilden. Sollte also geplant sein, auch weiterhin in Immobilien zu investieren, besteht durch die Rücklagenbildung gemäß § 6b EStG die Möglichkeit, eine etwaige Steuerbelastung aufgrund von Veräußerungen in die Zukunft zu verschieben.
Der primär gewünschte Effekt durch die Einlage in ein Betriebsvermögen ist das Schaffen von neuem Abschreibungspotenzial, und zwar durch die Bewertung zum Teilwert und nicht zu den ursprünglichen Anschaffungskosten oder dem steuerlich voll abgeschriebenen beziehungsweise teilweise abgeschriebenen Wert. Der Wert der Einlage stellt die neue AfA-Bemessungsgrundlage dar. Hiervon sind allerdings die bereits im Privatvermögen genutzten Abschreibungen abzuziehen.
Insbesondere in Ballungsgebieten wird die Wertsteigerung oftmals auf den Grund und Boden entfallen und nicht auf das Gebäude. Abschreibungsfähig ist aber nur das Gebäude. Es ist daher geboten, eine möglichst hohe Aufteilung des Einlagewertes auf das Gebäude zu erreichen. Dies kann zum Beispiel durch Sanierungen nachgewiesen werden. Aber auch, wenn die Wertsteigerung im Wesentlichen auf den Anteil am Grund und Boden entfällt, kann dieser Wert einen möglichen Veräußerungsgewinn in der Zukunft mindern, da dieser ohne Abschreibungen unverändert bleibt. Bei Wohnimmobilien beginnt durch die Einlage in das Betriebsvermögen die neue typisierende Nutzungsdauer von 50 Jahren. Sollte es sich nicht um Wohnimmobilien handeln, reduziert sich die Nutzungsdauer auf 33 Jahre.
Nicht zu vernachlässigen ist im Zusammenhang mit der Einlage die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer wird nicht erhoben, soweit der Veräußerer am Vermögen der Gesamthand beteiligt sind. Es ist jedoch zu beachten, dass durch die Einlage eine fünfjährige Sperrfrist beginnt, wonach sich die grunderwerbsteuerliche Begünstigung nachträglich insoweit reduziert, wie der Veräußerer seinen Anteil am Vermögen der Gesellschaft vermindern. Im Rahmen der zu erwartenden Reform des Grunderwerbsteuergesetzes ist damit zu rechnen, dass sich diese Sperrfrist von fünf auf zehn Jahre verlängert.
Bei den Überlegungen hinsichtlich der finanziellen Vorteile aus dem beschriebenen AfA-Step-Up sind auch die Kosten durch die erweiterten Erstellungspflichten zu beachten. Einer bisherigen Ermittlung der Einnahmen über die Werbungskosten als Teil der Einkommensteuererklärung würden nun zwei Jahresabschlüsse, nämlich der der GmbH & Co. KG und ihrer Komplementär-GmbH, nebst Steuererklärungen und Offenlegungspflichten gegenüberstehen. Auch die Kosten für die Umsetzung der Struktur sind mit einzurechnen.
Neben den ertragsteuerlichen Effekten können sich bei der GmbH & Co. KG auch interessante Möglichkeiten bei der Vermögensnachfolge ergeben. Durch die Chance, nun Kommanditanteile zu verschenken oder zu vererben, mag sich im Gegensatz zur Übertragung von Immobilien ein einfacherer beziehungsweise fairerer Weg der Übertragung ergeben.
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