Der visionäre Blick: Hamburger Volksbank gründet die Immobilien- und Projektentwicklung GmbH IPE
Drei Buchstaben stehen für die von langer Hand vorbereitete und nun gestartete nächste Immobilien-Offensive der Hamburger Volksbank: IPE. Sie stehen für die brandneue Hamburger Volksbank Immobilien- und Projektentwicklung GmbH, einer 100-prozentigen Tochter der Genossenschaftsbank. Noch eine Projektentwicklungsgesellschaft? Ja, aber eine ganz besondere, wie Vorstandssprecher Dr. Reiner Brüggestrat sowie die beiden IPE-Geschäftsführer Burkhard Hinz und Thomas G. W. Steffens im Gespräch mit B&P erläuterten. Die IPE ist die handfeste Antwort der Hamburger Volksbank auf die Folgen der Digitalisierung und der Online-Aktivitäten für das traditionelle Filialnetz, denn im ersten Schritt optimieren die beiden langjährigen und erfahrenen Experten Hinz und Steffens den eigenen Immobilienbestand. Schritt zwei, ebenfalls schon eingeläutet, geht in Richtung Quartiersentwicklung und über die eigenen Häuser hinaus. Und in Schritt drei will die Volksbank die Expertise und den fairen Blick auf optimierbare Immobilien auch Investoren und Kunden zugutekommen lassen – alles auf Basis einer ganzheitlichen Immobilienstrategie.
Die Kernfrage, die letztlich in die Gründung der IPE mündete, lautet so: „Was ließe sich daraus machen?“ Mit diesem Blick scannen Hinz und Steffens den Immobilienbestand der Hamburger Volksbank. Dabei handelt es sich um mehrere Dutzend Objekte. Brüggestrat: „Diese Objekte sind bislang von unserer internen Immobilienverwaltungsabteilung betreut worden. Hinz und Steffens verstehen sich aber nicht als Verwalter, sondern gehen eher kreativ an das Thema heran.“ Burkhard Hinz ist Diplom-Ingenieur und Diplom-Sachverständiger (DIA), er ist für den technischen Part der IPE-Aktivitäten verantwortlich. Thomas G. W. Steffens verantwortet den kaufmännischen und vertrieblichen Part. Er bringt strategisch wertvolle Erfahrungen aus der Politik mit und kennt sich im Baurecht aus. Das ungewöhnliche Duo schaut vor allem auf das Potenzial von Immobilien. Steffens: „Wenn ich ein altes Einfamilienhaus kaufe, dann hat das je nach Zustand einen bestimmten Wert und erzielt einen entsprechenden Preis. Ich interessiere mich dafür, was sich aus dem Grundstück machen lässt. Und wenn dann am Ende zehn Wohnungen auf der Fläche gebaut werden können, dann sieht die Bewertung des Einfamilienhauses ganz anders aus.“ Ergebnis des strategischen Ansatzes: Am Ende soll genau das auch den Kunden der Hamburger Volksbank zugutekommen.
Aus Filialen werden Projekte
Doch Auslöser der IPE-Entwicklung war die Entwicklung im eigenen Haus. Brüggestrat: „Wir beobachten ja schon eine ganze Zeit, wie sich die Filialen entwickeln. Manche wurden geschlossen – also ging die Frage an uns: Was machen wir daraus?“ Das war der Impuls für Hinz und Steffens, denn bisher suchten sie im Sinne eines guten Verwalters nur nach neuen Mietern. Jetzt suchen sie den Kontakt zu Architekten, Behörden, Bauämtern und Politikern. Hinz: „Wenn es um das Potenzial einer Immobilie geht, dann werde ich kreativ. Dann entsteht eine Idee, wie sich das Haus verändern und optimieren ließe.“ Steffens kommt dagegen eher von der Vertriebs- und Marktseite und denkt auch in Quartieren – ein beliebtes Thema für Stadtentwicklungspolitiker. Sie und auch die direkten Nachbarn zu gewinnen, zählt ebenso zu seinen Aufgaben wie der Kontakt zu den Ämtern. Und da manche Vision die Grenzen des Volksbankbesitzes übersteigt, entstehen dabei vereinzelt auch Planspiele, vielleicht sogar konkrete Angebote, die Nachbargrundstücke miteinbeziehen – natürlich im Einvernehmen mit den Eigentümern. In Wedel entsteht derzeit anstelle des alten Gebäudes in der Bahnhofstraße 13, in dem die Hamburger Volksbank seit 1957 untergebracht war, ein Neubau nach modernsten Energie- und Klimastandards mit Platz für drei komplett barrierefreie Gewerbe- und sechs Mietwohneinheiten sowie elf Tiefgaragen- und fünf Außenparkplätze.
Die eigenen Experten im Haus
Was die IPE noch kann: den Kontakt zu den Finanzierern herstellen. Nicht direkt, aber als Tochtergesellschaft der Hamburger Volksbank bringt sie das interne Netzwerk sowie die hilfreichen Dienste aus den Bereichen Bauträgergeschäft, Baufinanzierung und Makeln/Vertrieb (Hamburger Volksbank Immobilien GmbH) mit. Brüggestrat: „Da aufgrund der Zinslage mit dem klassischen Kreditgeschäft nicht mehr viel zu verdienen ist, bietet sich die Optimierung von Immobilien an. Mittelfristig werden wir den Bestand von Immobilien in unserem Anlagebestand und damit auch die Mieterlöse hochfahren.“ Und: „Dazu hätten wir ja auch einfach ein Immobilien-Portfolio kaufen können, aber das wollte ich nicht. Wir haben die erfahrenen Experten doch im Haus. Wobei ich auch betonen möchte: Mit fremden Experten hätten wir diesen Weg nicht eingeschlagen.“
In der dritten Phase des IPE-Aufbaus wird ein Dreier-Geschäft anvisiert: Die IPE entwickelt in Kombination mit der Hamburger Volksbank als Finanzgeberin ein Projekt für einen externen Investor. Brüggestrat: „In solchen Fällen würden wir sogar als Minderheitsbeteiligter mit bis zu 40 Prozent in eine Projektgesellschaft einsteigen, hätten nach der Realisierung dann aber eine An- und Verkaufsoption. Bei allen Ideen: Uns geht es nicht um den schnellen Euro, sondern um das Ausloten der Entwicklungschancen und die Realisierung entsprechender Bauvorhaben. Wenn der Marktwert von Altimmobilien dadurch steigt, sollen davon auch unsere Partner profitieren. Etwas anderes könnten wir uns als Hamburger Volksbank auch gar nicht leisten.“ wb
