Marktergebnis verzeichnet für 2017 dramatischen Rückgang um 30 Prozent – Unternehmen müssen Geduld haben
Mit einem Umsatz von etwa 465 000 Quadratmetern verzeichnete der Markt für Industrieflächen in Hamburg im Jahr 2017 einen fast dramatischen Rückgang von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr (665 000 Quadratmeter). Damit liegt das Ergebnis auch deutlich unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt von rund 510 000 Quadratmetern. Allein die nackten Zahlen zeigen auf, wie es um die Flächensituation im Stadtstaat Hamburg bestellt ist. Erik Peuschel, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg und insbesondere zuständig für den Industr
Erik Peuschel, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg.
iebereich, hat eine Reihe von Punkten zu den wesentlichen Marktentwicklungen aufgelistet, die eine Analyse der Situation ermöglichen:
• Der hohen Nachfrage nach Mietflächen und eigengenutzten Flächen steht mittlerweile ein Mangel in Bestandsimmobilien sowie insbesondere an verfügbaren Industriegrundstücken gegenüber.
• Flächengesuche über 20 000 Quad- ratmeter können derzeit nicht bedient werden, bei Flächengesuchen ab 10 000 Quadratmeter müssen Unternehmen mit Vorlaufzeiten von mehr als einem Jahr rechnen. Der Flächenmangel betrifft jedoch auch die Größenklassen 3000 und 5000 Quadratmeter.
• Der Trend der Unternehmen, ins Umland der Hansestadt zu ziehen, scheint sich nicht zuletzt aufgrund der zunehmenden Skepsis der Gemeinden bei der Flächenentwicklung (Greenfields) umzukehren. Mittlerweile finden 66 Prozent des Industrieflächenumsatzes auf städtischem Gebiet statt.
• Mecklenburg-Vorpommern gewinnt im Zuge dieser Entwicklung an Bedeutung, ist allerdings für Logistikunternehmen nicht immer eine Alternative.
• Einige wenige High-class-Logistik-Immobilien mit Flächengrößen von 5000 Quadratmetern, 10 000 Quadratmetern oder größer befinden sich noch im Hafen. Insbesondere aufgrund der Lage und der Mieten (5,50 bis 5,85 Euro/ Quadratmeter) ist deren Nutzung für zahlreiche Branchen nicht geeignet.
• Demgegenüber hat Billbrook den Vorteil, stadtnäher zu sein, allerdings gibt es in zahlreichen Objekten einen Instandhaltungsstau. Einem Abriss und Neubau von Immobilien stehen häufig zu hohe Grundstückspreis-Vorstellungen der Eigentümer gegenüber.
• Positives Beispiel ist dort der Neubau des Hermes-Verteilzentrums mit ECE. Trotz Denkmalschutz, Bodenaltlasten oder bestehenden Mietverträgen wurde diese innerstädtische Brownfield-Entwicklung (Brownfield steht für Bestandsimmobilien) erfolgreich umgesetzt. Das Projekt könnte eine Signalwirkung an Eigentümer (Wertschöpfung) und Bauherren haben, die sich zukünftig vermehrt mit einem schwieriger werdenden Umfeld auseinandersetzen müssen.
• Zwei der sechs größten Transaktionen aus dem zurückliegenden Jahr waren ebenfalls erfolgreiche Brownfield-Entwicklungen (Olympus und Staatsoper Hamburg).
• Die Nachfrage aus dem Bereich City-Logistik hat merklich zugenommen, allerdings werden die Konzepte kontinuierlich auf den Prüfstand gestellt. Eine teilweise abwartende Haltung ist die Folge.
• Die Durchschnittsmiete ist leicht auf 4,85 Euro/Quadratmeter gestiegen. Die Spitzenmiete liegt nach wie vor bei 5,85 Euro/Quadratmeter.
Entlastung in Sicht
Für 2018 ist wieder mit mehr Angeboten in der Größenklasse ab 10 000 Quadratmeter zu rechnen. So sollen ab dem ersten Quartal spekulativ errichtete Neubauten auf den Markt kommen. Alpha Industrial entwickelt beispielsweise an den Vollhöfner Weiden im Hafen in drei Bauabschnitten insgesamt drei Hektar Logistikfläche. Der erste Bauabschnitt mit 13 000 Quadratmetern soll im Frühjahr fertig sein. Ebenfalls im Hafen errichtet Goodman am Moorburger Bogen insgesamt 35 000 Quadratmeter Hallenfläche. Vorgesehen sind Einheiten ab 5000 Quadratmeter. Dagegen werden die ebenfalls stark nachgefragten kleinteiligen Flächen zu selten realisiert. Entwickler scheuen hier in der Regel die verhältnismäßig hohen Baukosten. Für Peuschel ergibt sich aus den geschilderten Gründen eine positive Prognose für 2018. Er rechnet mit einem Flächenumsatz von 550 000 bis 600 000 Quadratmeter.
Engel & Völkers Commercial ist ein international tätiges Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbe-Immobilien. Der Dezentralität des Wirtschaftsstandorts Deutschland trägt das Unternehmen mit einem Netzwerk von mehr als 50 Standorten Rechnung. In den Segmenten Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Handelsflächen, Gewerbe- und Industrieflächen sowie Investment sind rund 400 Immobilienberater im direkten Umfeld der 580 größten deutschen Unternehmen aktiv tätig. Mit ausländischen Büros in der Schweiz, Österreich, Holland, Italien, Tschechien, Südafrika, Spanien und Katar ist Engel & Völkers Commercial bereits in attraktiven Märkten präsent. Im Blickpunkt für die kommenden Jahre stehen weitere ausgewählte europäische Metropolen, wie zum Beispiel Paris, London, Rom, Warschau und Luxemburg.
