Immobilienmaklerin Karen Ulrich über Auflagen, Marktbewegungen, Netzwerkpartner und neue Geschäftsfelder.
Die Immobilien-Branche erlebt derzeit nach Jahren der Hochkonjunktur wie es sich anfühlt, wenn ein überhitzter Markt abkühlt. Gleich mehrere Faktoren spielen dabei eine Rolle: gestiegene Zinsen, hohe Kosten für Bau und Sanierung und staatliche Vorgaben beim Einbau von Heizungssystemen, die es besonders Eigentümern von Gebäuden, die älter als 20 bis 25 Jahre alt sind, schwer machen. Karen Ulrich, Immobilienmaklerin, Sachverständige und „Erfinderin“ des Immobilien-Kompetenzzentrums in Fleestedt, betrachtet die Situation nüchtern und sachlich: „Wir erleben eine Marktbereinigung. Na und?“
Aus Maklersicht waren die vergangenen Jahre „fette Jahre“, denn das Geschäft lief fast von allein, und die Richtung war immer dieselbe – nach oben. Jetzt ist der Peak erreicht, was bedeutet: „Verkäufer müssen zum Teil reichlich Abstriche machen. Dabei spielen auch regionale Unterschiede eine Rolle. So habe Hamburg den Eigentümern von älteren Häusern sehr hohe Auflagen für den Einbau neuer Heizungen gemacht, sagt Karen Ulrich. Basis sei die Energieeinsparverordnung des Bundes, die in den Bundesländern offenbar unterschiedlich stark umgesetzt wird. Die Maklerin: „Wenn ältere Häuser verkauft werden, löst das zusätzlich einen weiteren erheblichen Investitionsaufwand aus – für Dämmung, Dach und Fenster. Hinzu kommen die gestiegenen Finanzierungskosten durch höhere Zinsen. Das ist Zeitenwende pur und wird sich so schnell auch nicht wieder ändern.“
Karen Ulrich treibt eine Frage um, die sich viele Menschen in Deutschland stellen: Wie konnte es passieren, dass sich ein ganzes Land so abhängig von russischem Gas und damit erpressbar gemacht hat? Sie sagt heute: „Wir hätten frühzeitig umsteuern müssen. Wenn wir vor 20 Jahren die damals bereits ausgesprochenen Mahnungen zum Thema Energie ernst genommen hätten, sähe es hier heute anders aus.“ Jetzt werde die Entwicklung im Zeitraffer nachgeholt, was vielerorts zu erheblichen Belastungen führe, sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich. In der Folge der nun hochgeschraubten Auflagen zur Drosselung des Energieverbrauchs müssen junge Menschen, die einen Hauskauf oder -bau planten, erheblich mehr investieren. Daraus zu schließen, dass die Immobilie an sich eine schlechte Anlage ist, sei jedoch der falsche Schluss, so die Maklerin.
„Wer vor 20 Jahren gekauft hat, steht heute super da!“
Karen Ulrich: „Gibt es eine Alternative? Nein! Selbst die Leute, die jetzt darüber klagen, dass sie nicht mehr den gewünschten hohen Preis erzielen, weil die Nachfrage für bestimmte Objekte sinkt und weil die Sanierungsauflagen so hoch sind, selbst die machen immer noch einen guten Schnitt. Jeder, der vor 20 Jahren gekauft hat, steht heute super da. Eine Immobilie ist die werthaltigste Geldanlage – weil Grund und Boden nicht mehrbar sind. Das hat sich nicht verändert. Wer aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen nicht neu bauen kann, dem bleibt nur noch eine
ältere Immobilie, die dann eben saniert werden muss.“ Und der Markt ist keineswegs am Boden. Karen Ulrich weiter: „Der Immobilienmarkt in Seevetal ist stabiler als in anderen Ecken der Metropolregion Hamburg.“ Aber die Maklerwelt sei bunt. Jetzt zeige sich, wer gute Netzwerke und gute Lösungen für die aktuellen Probleme anzubieten habe. Sie sagt: „Wir profitieren jetzt sehr stark davon, dass wir in Fleestedt den Grundstein für ein Netzwerk gelegt haben, das jetzt so richtig zum Zug kommt. Im Immobilien-Kompetenzzentrum ist mit dem Unternehmen Dr. Klein Finanzierungen ein Partner eingezogen, der Zugriff auf die Angebote und Produkte von rund 400
Banken hat. Wir finden für alles eine Lösung, und das bringt uns jetzt bei Finanzierungsthemen richtig nach vorn.“
Unternehmen steigen aus, Betriebe werden aufgelöst
Noch etwas verändert sich derzeit, wie die Seevetalerin sagt: „Jetzt kommt wieder die Zeit der Verkäufer! Marketing und Beratung sind wieder gefragt. Das ist unsere Kompetenz.“ Zusätzlich ergeben sich neue Geschäftsfelder. „Ich bin derzeit sehr aktiv dabei, Betriebsauflösungen zu begleiten. Viele Unternehmen steigen aus. Wenn es da auch um Flächen und Gebäude geht, ist ein Makler gefragt. Das ist für uns ein ganz neues Geschäft, denn die Gewerbe-Immobilien müssen in der Regel veräußert werden“, sagt Karen Ulrich und verweist auf zwei Hotelanlagen, die sie verkauft hat. „Das waren gut gehende Unternehmen.“ Ihr Eindruck: „Die Deutschen haben Angst, dass ihnen der Himmel auf den Kopf fällt. Deshalb werden Unternehmen geschlossen und verkauft. Und an wen? An Kunden mit Migrationshintergrund, die sich hier etwas aufbauen wollen. Die haben den Mut dazu. Allen Investoren, die ich kenne, geht es gut.“ wb
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