Lutz Lögters von Engel & Völkers Commercial Hamburg erläutert, wie sich der Markt verändert hat – Das sind die E&V-Referenzen für das Jahr 2021.
Mit dem höchsten Jahresergebnis seit 2016 hat der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen in Hamburg das Jahr 2021 beendet. Nach 495 000 Quadratmetern im Jahr 2020 erreichte der Flächenumsatz 2021 rund 635 000 Quadratmeter und lag um 28,3 Prozent über dem Vorjahreswert. Auch der Zehnjahres-Durchschnitt (etwa 515 000 Quadratmeter) wurde damit um rund 23 Prozent übertroffen. Nüchterne Zahlen, die jedoch nicht überraschen angesichts globaler Megatrends wie Digitalisierung, E-Commerce und Nachhaltigkeit. Ein weiterer Grund heißt Corona – die Pandemie hat den globalen Handel bis ins Mark erschüttert und ein Umdenken in vielen Unternehmen ausgelöst. Just-in-time-Lieferung verliert an Bedeutung, Lieferketten werden zunehmend diversifiziert und digitalisiert. Das bewirkt in einem flächenarmen Markt wie der Metropolregion Hamburg steigende Mieten und in der Folge auch höhere Renditen für Bestandshalter, wie Lutz Lögters, Leiter Industrie bei Engel & Völkers Commercial Hamburg, sagt.
„2021 hat unsere Erwartungen weit übertroffen. Insbesondere der Markt für Logistikflächen zeigte sich das gesamte Jahr über sehr dynamisch. Für die kommenden zwölf Monate erwarten wir einen Flächenumsatz zwischen 500 000 und 550 000 Quadratmeter“, prognostiziert Lögters. Er verweist dabei insbesondere auf Logistikimmobilien wie Lagerhallen oder Verteilerzentren. Diese Produktklasse profitiere stark von Lieferengpässen, hohen Transportkosten und wachsenden Anforderungen an die Warenzustellung.
In der Folge stellt sich die Situation für Investoren äußerst positiv dar. „Die Spitzenrenditen in diesem Segment ziehen an, dennoch bleibt die bisherige Preisentwicklung für Immobilien dieser Art aktuell noch deutlich hinter jener im Büro- beziehungsweise Wohn- und Geschäftshausbereich zurück“, sagt er. Laut
Engel & Völkers bewegt sich die typische Amortisationszeit eines industriellen Investments in der Regel zwischen 15 und 20 Jahren, was es Anlegern ermögliche, vergleichsweise zeitnah von der erwirtschafteten Rendite zu profitieren.
Kaum Leerstand, kürzere Vertragslaufzeiten
Neben Verschiebungen auf Nachfrageseite ist die zunehmende Verknappung von geeigneten Flächen im Hamburger Raum ein wesentlicher Grund für die sich beschleunigende Renditekompression. Vor diesem Hintergrund sind laut E&V Commercial sowohl die Spitzenmiete (7,00 Euro/Quadratmeter) als auch die Durchschnittsmiete (5,80 Euro/Quadratmeter) gegenüber dem Vorjahr um etwa 50 Cent/Quadratmeter gestiegen.
„Insgesamt registrieren wir eine Verschiebung der Anlegerinteressen zugunsten von Industrie- und Logistikflächen. Transaktionsvolumen wie auch Flächenumsätze für Logistikimmobilien verzeichneten in 2021 Umsatzrekorde. Allgemein kann man sagen: Die Pandemie ist ein Treiber dieser Entwicklung auf dem Immobilienmarkt – das gilt sowohl für Deutschland als auch die ganze EU.“ Ein weiterer Effekt: Die Revitalisierung von Bestandsimmobilien (Brownfields) wird für Investoren wieder attraktiver, da Neubauten auf der grünen Wiese (Greenfields) ohnehin im politischen und gesellschaftlichen Kontext häufig auf Widerstände stoßen und immer schwieriger umzusetzen sind. Einziger Wermutstropfen: Mietvertragslaufzeiten von zehn Jahren seien derzeit eher die Ausnahme. Vertragsabschlüsse zwischen drei und fünf Jahren seien aktuell die Regel.
Umsatzvolumen in der Metropolregion
Anteilig deutlich zugelegt haben Hamburg-Süd um acht Prozentpunkte (29 Prozent) und Hamburg-Ost um zehn Prozentpunkte (28 Prozent). Auf den weiteren Plätzen des Rankings folgen das Umland-Süd (19 Prozent, plus fünf Prozentpunkte) und das Umland-Nord (13 Prozent), das allerdings gegenüber dem Vorjahr zehn Prozentpunkte verloren hat.
